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#土地#北外滩地块“围标”疑云后续：上海土地出让规则悄然生变

上海土地出让市场正酝酿变化 。
今年以来 ， 上海土地市场就推出了两幅重磅地块 ， 引发市场较高关注：一是上海徐汇滨江西岸金融港综合体地块 ， 今年2月份由香港置地以总价310.5亿元竞得 ， 成为迄今为止内地第一总价地王；二是北外滩的HK271-01地块（简称“北外滩地块”） ， 出让底价34.3亿元 ， 因其临江、纯宅地（不带15%租赁自持面积）而吸引多家头部房企参与竞标 。
北外滩地块于2月25日挂出 ， 以招挂复合方式出让 ， 按照竞标规则——六人以上投标 ， 排名前三入围竞标人 。 参与竞标的有中海、万科、华润、招商、绿城、平安6家房企 ， 中海、万科、华润以综合排名前三 ， 获得3月31日网上竞价投标的入场券 。 当天中海底价拿下这幅被业内称为钻石级的纯宅地 ， 楼面地价6.3万元/平方米 ， 引发业内轰动 。 地块周边在售的是10万元/平方米以上的住宅 。
地块竞标结果公示截止日期为4月3日 ， 然而 ， 直至4月13日 ， 上海规土局网站土地交易信息仍然显示为“交易中” 。 此间业内传出地块有“围标”嫌疑 ， 中海、华润、万科参与竞标的高管均被协助调查 。 消息还在进一步发酵 ， 但4月10日 ， 上海土地市场出让规则已悄然生变 。
上海土地出让规则生变
4月10日 ， 上海规土局网站挂出2幅宅地 ， 出让方式显示为“招挂复合” 。 两幅地块分别为松江区永丰街道H单元H24-07号地块、松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块 。
值得注意的是 ， 本次出让地块规则出现两大变化：有效申请人数不足六人的 ， 地块直接采用挂牌方式出让 ， 有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的 ， 本地块采用有竞价招标方式出让 ， 有效申请人即为“投标人” 。
“六人”成为这两幅地块最终是竞价招标还是挂牌出让的关键点 ， 而此前推出的地块则是3人 。 目前 ， 这两幅地的出让流程依旧为投标、开标、评标和定标四个环节 。
58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为 ， 这次规则改变 ， 尤其是入围人数放宽到5家 ， 最大的好处就是可以让更多房企参与拿地 。 以往的打分制往往更有利于大型品牌房企 ， 虽然可以对项目后续开发有更多品牌保障 ， 但不利于市场的公平竞争 。 通过规则调整 ， 中小房企可以有更多机会在沪拿地 。
此前 ， 上海已经执行了3年的土地市场招标挂牌复合方式 。 2017年4月之后上海招挂复合出让的土地 ， 评分采取“135分制” ， 其中 ， 经济实力32分 ， 技术资质17分 ， 项目经验41分 ， 受让管理45分 。 比如在这次北外滩土地竞标中 ， 中海、万科和华润的得分为130分、130分和120分 ， 根据各项“优先原则”下 ， 顺位上分别为第一、第二和第三位 ， 这三家进入后续的拍卖环节 。
业内人士认为 ， 4月10日政策的变化或与规避房企“围标”有关 ， 并且也有利于更多房企参与到土地出让中 。
4月10日 ， 上海发改委对外介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》 ， 提出加快经营性用地出让节奏；夯实土地供应计划 ， 适当增加年度土地供应量 。
这被业内人士看作是上海土地市场放量的信号 。 一家刚进入行业20强的房企人士对21世纪经济报道采访人员表示 ， 公司一直在深耕三四线城市 ， 近两年也在往二三线城市做战略转移 ， 但已经10年没有在上海拿地了 。 一是2017年上海拿地游戏规则改变 ， 导致中小房企拿地难度增加；二是受制于一线城市拿地、运营成本的抬升 ， 利润增长不如三四线城市 。 该公司坦承 ， 当前投资部门也在积极寻找上海的城市更新参与机会 。
土地市场结构性调整
另一方面 ， 一线城市土地市场面临结构性调整 。 综合近期公开信息 ， 虹口区在北外滩板块规划上充满想象空间 。 日前 ， 《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》完成公示 ， 虹口区将按照国际最高标准整体进行谋划、开发建设北外滩 。


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