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#土地#北外滩地块“围标”疑云后续：上海土地出让规则悄然生变( 二 )


同策研究院首席分析师张宏伟分析指出 ， 一线城市的土地出让市场是结构性变化的 。 比如今年上海临港(600848,股吧)区将放量供地 ， 根据相关文件 ， 临港工业地出让几乎占了上海全市供应的一半左右；北京今年则是央企国企的天下；广深基本上公开出让的土地量比较小 ， 这两个区域的特点是城市更新为主 ， 定向出让为主 。
据了解 ， 包括世茂、绿城、旭辉等在内的大房企最近两年也成立了专门的旧改职能部门来推动在一线城市的城市更新业务 。 即便是中小房企 ， 城市更新项目的获取也被投资部门列入业务范畴 ， 以改善投资结构 。
张宏伟进而指出 ， 2017年土地出让规则变化 ， 有一个明显的变化是增加了租赁自持用地的比例 ， 基本上整个租赁住宅用地能占到市场一半左右 。 从当年楼市调控来看 ， 确实有降温作用；如今土地市场相对进入低迷阶段 ， 市场活力需要激发出来 ， 最近的土地出让规则的调整 ， 更适合当前的市场环境 。
值得关注的是 ， 前述4月10日挂牌的两幅土地 ， 保证金冻结期限也缩短 ， 房企只需要在参拍前一天冻结资金即可 。 此前 ， 从递交保证金到参拍 ， 中间要有20天的冻结期 。 张波指出 ， 这可以视为应对疫情给予的“纾困”性政策 ， 对于房企来说今年一季度销售不畅 ， 导致目前现金流非常紧张 ， 20天的保证金冻结期对于房企的压力不小 ， 缩短冻结期无疑为房企解决了不少流动性问题 。
此外 ， 自持和一定比例的保障房都会很大程度上影响到房企的利润 ， 自持类房源由于变现周期长 ， 先期投入大 ， 盈利情况普遍不乐观 。 近期自持比例减少可以明显降低房企的运营压力 ， 尤其在2020年生存压力不断提升的背景下 ， 起到的作用更是不容小觑 。
（责任编辑：张洋 HN080）


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