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『市场』二季度房地产面临需求释放与价格结构性调整

每经特约评论员 黄瑜
受新冠肺炎疫情影响 ， 2020年一季度 ， 中国房地产市场表现不佳已成定局 。 二季度刚刚开始 ， 该季度中国房地产市场状况如何 ， 不仅将直接影响整个行业全年态势 ， 也将间接影响中国整体经济运行状况和对行业的政策调整取向 。
从一季度整体而言 ， 中央保持调控定力 ， 坚持“房住不炒”定位不变 ， 各地为应对新冠疫情带来的影响 ， 密集出台房地产扶持政策 ， 从供需两端提振市场信心 ， 因城施策更加灵活 。
尽管一季度市场受疫情冲击明显缩量 ， 但3月成交规模已呈现回升势头 。 展望二季度 ， 预计受疫情压制的置业需求将逐渐释放 ， 房地产市场也将逐渐恢复 ， 但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关 ， 一二线城市整体恢复或相对更快 。
一季度市场特征为量跌价稳
价格方面 ， 根据中房指数系统百城价格指数 ， 2020年一季度 ， 百城新建住宅价格累计上涨0.18% ， 是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值 ， 较去年同期收窄0.37个百分点 。 其中2月线下售楼处受限 ， 企业转战线上营销 ， 部分项目降价促销 ， 致百城住宅均价出现阶段性小幅调整 ， 3月线下售楼处逐步开放 ， 市场情绪有所恢复 ， 价格环比小幅上涨0.14% ， 整体保持平稳 。 从各级城市来看 ， 一季度一线城市累计上涨0.19% ， 与去年同期基本持平；二线城市价格累计上涨0.13% ， 三四线代表城市累计下跌0.07% 。
成交规模方面 ， 2020年一季度 ， 根据CREIS中指数据 ， 50个代表城市商品住宅月均成交面积约1460万平方米 ， 为2011年以来同期最低水平 ， 同比下降接近四成 。 其中2月成交规模同环比下降均在70%以上 ， 进入3月 ， 随着国内疫情得到有效控制 ， 叠加多地出台稳市场相关政策 ， 市场情绪有所恢复 ， 交易规模低位回升 ， 但仍不及去年同期 ， 同比下降近40% ， 降幅较2月有所收窄 。
不同级别城市来看 ， 一季度 ， 一线城市商品住宅月均成交面积同比下降37.6% ， 3月以来 ， 北上广深成交规模均从低位明显回升 ， 深圳成交规模已略超去年同期 。 二线城市商品住宅月均成交面积同比下降35.5% ， 3月 ， 热点城市市场逐步回温 ， 杭州等城市周度成交规模已超去年同期水平 。 三线代表城市商品住宅月均成交面积同比下降超40% ， 降幅在各线城市中最为显著 ， 3月多数城市同比仍下降 ， 部分长、珠三角区域的城市成交面积同比增长 。
热点城市土地热度仍较高
一季度受疫情影响 ， 多地延迟或暂停土地出让 ， 全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米 ， 同比下降11.5% ， 其中住宅用地推出1.8亿平方米 ， 同比下降14.8%；各类用地共成交3.4亿平方米 ， 同比下降16.8% ， 其中住宅用地成交同比下降24.1% 。
价格方面 ， 住宅用地成交楼面均价明显上涨 。 据统计 ， 一季度 ， 全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4781元/平方米 ， 同比上涨18.6% 。 住宅用地成交楼面均价的上涨 ， 一方面受各线城市成交结构性因素的影响 ， 另一方面 ， 部分热点城市优质地块推出量明显增加 ， 带动企业拿地积极性提高 ， 多宗高溢价地块成交 ， 亦一定程度上带动整体楼面价的上涨 。
一季度 ， 除一线城市外 ， 其余各线城市供需规模均明显缩减 。 一线城市住宅用地成交面积同比增长7.8% ， 二线和三四线城市住宅用地成交同比分别下降28.0%和22.9% 。 价格方面 ， 一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨 ， 其中一线城市涨幅领先 ， 同比上涨37.3% 。
2月以来 ， 多省市从供给端出台扶持政策缓解企业的资金压力 ， 如延期或分期缴纳土地出让金、调整竞买保证金比例等 ， 在一定程度上提振了企业信心 。 与此同时 ， 北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量明显增加 ， 进一步带动了企业拿地的积极性 ， 多宗地块成交溢价率较高 ， 部分地块亦刷新区域楼面价纪录 。 如绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮 ， 竞拍热度高 ， 成交楼面价刷新全市最高楼面价纪录 。


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