江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

「土地」上海土地使用权拍卖规则生变：取消20天“资金冻结”期 竞拍入围者增至5人

「土地」上海土地使用权拍卖规则生变：取消20天“资金冻结”期 竞拍入围者增至5人
图片

每经采访人员 吴若凡 每经编辑 魏文艺
4月10日 ， 上海土地市场官网挂出松江区两宗地块的出让信息 。 《每日经济新闻(博客,微博)》采访人员留意到 ， 在长达95页的土地出让文件里 ， 有诸多和之前招拍挂规则不同之处 ， 如放松竞拍名额、取消自持、缩短资金冻结期、起拍价要求提高等 。
尤其值得注意的是“名额”这一项 ， 拍卖竞争的入围者从原先的10进2改为10进5 ， 当入围者不超过5人时 ， 直接竞价拍卖 ， 不用评分 ， 价高者得 。 这也意味着更多实力房企可能有机会进入同一地块的竞拍 。
这意味着 ， 2017年上海开始执行的招标挂牌复合式“评分制”土拍规则出现了松动 ， 昔日只有一线房企和少数国企背景开发商可以博弈的投资高地 ， 向外界打开了一个缺口 。
土拍规则现“4大变化”上述变化无疑给上海已经执行了3年的土地市场招标挂牌复合式打开了一个缺口 。
核心地块未显示放松信号
采访人员留意到 ， 此次松江区挂牌的两宗地块 ， 分别为中山街道SJC10010单元37-01号地块和永丰街道H单元H24-07号地块 ， 在出让规则上主要有4项变化 。
第一个显著的变化便是申请人数的确定 。 10人以上竞价 ， 可以进6人；6~10人竞价 ， 可以进5人；竞买人在5人以内 ， 则可以直接竞价 。
而按照之前的规定 ， 若通过资格审查的有效申请人数超过3人的 ， 地块采用招标方式出让 ， 有效申请人即为“投标人” ， 并先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分 ， 排序确定顺位；若通过资格审查的有效申请人数为3人及3人以下的 ， 地块采用挂牌方式出让 ， 有效申请人即为“竞买人” ， 竞买人只有筛选到2家时才能竞价 。 这些规定都是尽可能为了避免土地拍卖溢价率过高 。
第二个变化是“资金冻结”规则 。 原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款；而新规之后 ， 只需要在参拍前一一天冻结资金即可 。 此前 ， 从递交保证金到参拍 ， 中间要有20天的冻结期 。
58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》采访人员分析指出 ， “新规则对资金的要求相对降低 ， 资金的释放对企业影响更不容忽视 ， 尤其是对于讲究资金使用效率的房企来说意义深远 。 ”
第三个变化是“自持比例” 。 此次土拍中取消了15%的自持要求 。 实际上 ， 最近上海挂出的几块地 ， 也都逐步取消了自持比例 。 而此前 ， 上海土拍往往会规定15%左右的自持 ， 以及一定比例的保障房建设要求 。
第四个变化则是自持取消引起的 ， 土地起拍价较原先相比有一定比例上涨 ， 幅度基本控制在原地价的5%左右 。
不过值得一提的是 ， 此次出让的土地位于松江区 ， 属于上海的郊区位置 。 对于优质地块、核心地块 ， 还未显示出放松限制的信号 。
热抢与高溢价将回归？
实际上 ， 相关规则的调整 ， 体现出上海土地拍卖市场的公平化、市场化倾向 ， 对参与者影响显著 。
张波告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 此次上海土拍规则调整 ， 最大好处是让更多房企可以参与上海的土地拍卖 。 因为“评分制”之下 ， 基本上土拍是大型品牌房企的战场 ， 这一制度松动 ， 尤其是入围人数放宽到5家 ， 就是很直白地给了更多参赛名额 ， 意味着更多实力房企可能有机会进入 。
张波直言 ， 自持对企业来说压力很大 ， 沉淀太多资金 ， 报价就上不去 ， 而且能否经营好也是一大问题 。 政府也发现了这个问题 ， 所以作出了调整 。
但张波同时指出 ， 竞争放开 ， 竞争随之会变激烈 ， 溢价率也可能有所提高 。 “但频繁出现‘地王’ ， 以及中小企业鱼龙混杂的情况不太可能出现 。 ”
张波认为 ， 上海的大逻辑还是希望把产品质量做得好一些 ， 希望有实力的大房企进入 。 这次变化 ， 明显就是梳理出一批相对靠谱、有信用背书的房企来角逐上海这个市场 。


推荐阅读


上一篇：『市场』二季度房地产面临需求释放与价格结构性调整

下一篇：火灾：该承担什么责任，男孩熏松鼠引发木里火灾