「新浪财经」盈利遭分食、规模与举债并行 中交地产“央企前三”梦难圆
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"央企前三"的豪言犹在耳 。 去年年中 ， 中交地产迎回结束绿城"学徒"生涯的李永前 ， 彼时 ， 李永前为中交地产立下"三级跳"flag：2019年冲刺350亿 ， 2020年冲刺500亿 ， 2023年远超千亿 。 不过 ， 从近日中交地产发布的2019年业绩情况来看 ， 理想很丰满 ， 现实却很骨感 。 年报显示 ， 2019年 ， 中交地产实现签约销售金额293.87亿元 ， 权益签约销售192.26亿元 ， 这一成绩 ， 距离350亿目标还有不小的缺口 。 除了规模上的失意 ， 中交地产净利润也出现近4年来首降 。 根据中交地产披露的2019年度报告显示 ， 期内 ， 实现营收140.63亿元 ， 较上年同期增长57.16% ， 利润总额17.91亿元 ， 较上年同期增长16.14% ， 而归属于上市公司股东净利润一项则为5.43亿元 ， 较上年同期下降33.01% 。 作为中交集团地产板块A股"嫡子" ， 中交地产承载着中交集团做大做强房地产业务的雄心 ， 不过 ， 从这份成绩单来看 ， 若要让中交地产在中国房地产排名榜上与绿城并驾齐驱 ， 进入千亿房企阵营 ， 中交地产面临的难题不少 。
肩挑三座大山
中交地产增收不增利
受益于期内结利项目增加 ， 收入结转增加 ， 2019年中交地产营收上涨近六成 ， 不过尴尬的是 ， 中交地产净利润却下滑33.01%至5.43亿元 。 对此 ， 和讯房产查阅年报获悉 ， 其主要原因归结为三方面 ， 一是上年同期因同一控制下合并确认投资收益 ， 本年无此项；二是计提资产减值准备和信用减值准备减少了当期净利润；三是受少数股东损益的影响 。
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通过翻阅近年年报 ， 和讯房产发现 ， 2017年 ， 中交地产曾花费6.4亿元收购华通置业 ， 2018年 ， 再以8.7亿元收购北京联合置业 ， 两笔收购带来的大额非经常性收益均大幅抬升了其报告期内的净利润 。 以2018年收购北京联合置业为例 ， 该交易为中交地产在当期带来了2.9亿元的非经常性收益 ， 占据当期非经常性损益的一半以上 。 而在2019年 ， 中交地产此项收益为零 。 尽管如此 ， 和讯房产也注意到 ， 在中交地产5.43亿元的归母净利润中 ， 非经常性损益达2.84亿元 ， 占据净利半壁江山 ， 同为央企的中海地产和中国金茂 ， 归母核心净利润则分别达82%、94% 。 对此 ， 中央财经大学教授鲁桂华认为 ， 做大非经常性损益很有可能是中交地产"美化"最终盈利数据的方式 。
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对中交地产而言 ， 庞大的非经常性收益归功于公司对非金融企业收取的资金占用费的逐年增加 。 该指标从2017年的6864万元飙升至2019年的3.5亿元 ， 且自2018年起 ， 该项收益远超公司扣非后主营业务的净利润 。
对非金融企业收取的资金占用费本质上是资金利息 。 据鲁桂华介绍 ， "其他非金融企业向中交地产提出借款需求 ， 中交地产收取资金的利息 ， 再形成收益 。 这属于中交地产将央企资金和资源变现的行为 ， 与其主营的房地产开发业务无关 ， 赚取投资收益对中交地产经营规模的帮助并不大 。 "此外 ， 报告期内 ， 中交地产对可能发生减值损失的资产计提了资产减值准备 ， 共计5.6亿元 ， 而资产减值损失占净利润的比重也由2018年的14.06%增加至2019年的50% 。 受市场影响 ， 2019年中交地产房地产销售业务毛利率降至25.01% ， 期内 ， 中交地产对重庆、嘉兴、青岛、长沙等城市的数个项目进行了存货跌价计提准备 ， 共计4.21亿元 ， 其中 ， 仅位于重庆、天津的两项目本期计提减值准备就近3亿元 。 不过 ， 更具戏剧性的是 ， 在归母净利润下滑三成至5.43亿的同时 ， 少数股东损益却大幅提升70%至5.79亿 ， 占全年净利润的51.6% ， 而这一比例在2018年仅为29.7% 。 "这说明企业持股比例在快速下降 ， 且平均而言 ， 所有项目中其他合作开发企业股权占比可能过半 。 "鲁桂华表示 。 这一点 ， 在中交地产持有的项目中亦能找到答案 。 根据2019年年报披露 ， 55个项目中 ， 中交地产100%持有项目仅有7个 ， 合作开发项目达48个 ， 持股比例在50%以下的有20个 ， 而在分别拥有37、20个合作开发项目的2018、2017年、持股在50%以下的分别是14个、2个 。
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