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「新浪财经」盈利遭分食、规模与举债并行 中交地产“央企前三”梦难圆( 二 )


规模与举债并行
中交地产遭遇"钱荒"
低迷的市场环境和高压的融资政策并未阻碍中交地产扩张的脚步 ， 自去年开始 ， 中交地产便加速拿地进程 。 根据年报披露 ， 2019年 ， 中交地产新增土地15宗 ， 计容建筑面积229.54万平方米 ， 土地购置总价款181.59亿元 ， 权益价款118.00亿元 ， 借此新进入合肥、厦门两座城市 。 和讯房产梳理发现 ， 中交地产积极拓储过程中不乏高溢价拿地案例 ， 以去年12月竞得昆明呈贡区地块为例 ， 溢价率就高达96% ， 几近翻番 ， 而在密集拿地的5月 ， 除一宗底价成交外 ， 其余溢价率均超40% ， 规模意图明显 。

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和讯房产根据公开数据整理一边将土地频频收入囊中 ， 另一边则是真金白银流水般的出账 。 根据年报 ， 2019年 ， 中交地产土地成本为49.31亿元 ， 占营业成本的46.97% ， 同比大幅增长141.52% 。 受土地款增加影响 ， 2019年中交地产经营活动产生的现金流量净额减少179.56% ， 为-46.12亿元 。 值得注意的是 ， 自2014年起 ， 中交地产经营活动现金流净额保持负数水平 ， 这一记录刚刚在2018年被打破 ， 实现转"正" ， 如今 ， 该指标再次回"负" 。 造血能力不足 ， 中交地产转而依靠借款融资来维持资金链运转 。 数据显示 ， 2019年 ， 中交地产投资活动产生的现金流量净额则由上一年的-0.77亿 ， 继续加大到-7.71亿元 ， 筹资活动产生的现金流入同比增长108.67%至219.69亿元 ， 其中64%用于偿还债务支付的现金 ， 约141.29亿元 ， 筹资活动产生的现金流量净额约64.39亿 ， 2019年全年 ， 中交地产获得的现金流量金额仅10.56亿 。 在此背景下 ， 为快速实现进击央企前三的战略目标 ， 中交地产不惜举债前行 。 截至期末 ， 通过银行贷款、关联方借款、信托等方式 ， 中交地产融资总额达214亿元 ， 最高融资利率达9.98% ， 而2018年中交地产的融资规模为143.22亿元 。 同时 ， 中交地产也面临着不小的短期债务压力 。 根据年报 ， 中交地产一年内到期的非流动负债约44.71亿元 ， 占当期63.38亿元在手现金的70.5% 。 房地产贷款和发债融资紧缩之下 ， 中交地产的资金压力还表现在频繁提供担保 。 年报显示 ， 报告期末中交地产实际担保余额合计82.51亿元 ， 实际担保总额是公司净资产的3倍 。 和讯房产查阅企业公告获悉 ， 去年全年 ， 中交地产为子公司提供担保案例达10起 。 其中 ， 10月 ， 为武汉中交德禄香颂置业有限公司1.5亿元开发贷款提供7950万元担保 ， 6月 ， 为四川雅恒7.95亿元贷款提供2.62亿担保 。 财经评论员严跃进表示 ， 提供担保是企业比较主流的做法 ， 打"保票"能够降低资金成本 ， 缓解相应的资金压力 。 "通过这个融资能够带来一些资金的稳定 。 这也侧面表明中交地产确实面临资金压力 ， 需要融资度过相应的难关 。 "进入2020年以来 ， 中交地产在土地市场上的表现更为勇猛激进 。 截至目前 ， 中交地产大手笔斥资103亿元持续加码北京、郑州等七个城市 ， 平均每9天便斩获一宗土地 。 值得一提的是 ， 2月 ， 中交地产披露自上市以来的首笔永续债计划 ， 用以补充公司营运资金及偿还金融借款 。 如今 ， 摆在中交地产面前的是"央企老大哥"中海地产约3771.7亿港元的合约销售额和保利地产4618.48亿的销售成绩 ， 底色并不好看的中交地产在李永前带领下能否逆势突围 ， 新的一年 ， 中交地产将交上怎样的答卷 ， 和讯房产将持续关注 。


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