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『物业服务费』《北京市物业管理条例》解读 小区物业收费谁说了算( 二 )


这意味着 ， 之后小区物业费的收取并不是由物业公司单方定价 ， 而是通过市场予以调节并适时调整 。并且 ， 在进一步明确物业管理行业协会监测及公开价格信息的职责之后 ， 可以保证物业定价的合理、透明 。这样 ， 一方面减少了业主心中对于收费机制的疑问 ， 另一方面由于服务质量将成为物业收费的主要因素 ， 必将督促物业公司提升服务质量 。
【『物业服务费』《北京市物业管理条例》解读 小区物业收费谁说了算】无理拒交或被纳入失信名单
根据《北京市物业管理条例》第七十二条第一款的规定 ， 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准 ， 按时足额交纳物业费 。业主逾期不交纳物业费的 ， 业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的 ， 物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁 。业主拒不执行法院生效法律文书的 ， 法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单 。同时 ， 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定 ， 经书面催交 ， 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 ， 物业服务企业请求业主支付物业费的 ， 法院应予支持 。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 ， 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 ， 法院不予支持 。
因此 ， 如果物业公司提交证据表明自己已经依照合同或其他规定提供了服务 ， 而业主以外出不在、房屋闲置或不需要使用公共电梯、暖气等理由 ， 无理拒交物业服务费或者要求给予优惠时 ， 此类诉求或抗辩一般不会得到支持 。举例来说 ， 在北京某物业公司与郑某的物业服务合同纠纷中 ， 郑某拒绝交纳物业费长达9年 ， 物业公司因此将其诉至法院 ， 尽管郑某辩称自己拒绝交纳物业费的理由是因为物业公司提供的服务不合格 ， 并没有享受到等值的物业服务 ， 而且自己的房屋也闲置长达3年 ， 产生了相应的损失 。但是法院最终经审理认定 ， 物业公司已经向郑某提供了相应服务且并未中断 ， 而郑某的抗辩理由并不足以支持其减免物业费 ， 郑某应向物业公司补交物业费并支付相应的逾期违约金 。
延迟交房期间有权拒交
值得注意的是 ， 为了合理分配业主与物业公司之间的权利义务 ， 并不是所有的物业费都应由业主负责承担 。
根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十二条的规定 ， 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费 ， 由建设单位承担 。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费 ， 由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的 ， 由建设单位承担 。结合此前国务院发布的《物业管理条例》第四十一条第二款的规定 ， 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业 ， 物业服务费用由建设单位交纳 。从以上条款可以看出 ， 业主交纳物业费并不是依照合同上的交房日期开始算 ， 而是应从开发商通知业主收房之日或物业实际交付房屋之日才开始计算 ， 如果开发商尚未出售房屋或物业有延迟交房的情况 ， 在这段时间内业主有权不交纳物业费 。
此外 ， 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定 ， 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定 ， 擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费 ， 业主以违规收费为由提出抗辩的 ， 法院应予支持 。


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