深圳怎么了？( 二 )
最开始 ， 深圳房价大涨的合理解释是供需严重失衡 ， 即深圳可开发的土地供给量太少 。
深圳土地面积为1997平方公里 ， 只有北京的12% 。 深圳常住人口为1302万 ， 加上流动人口应该在2000万左右 。 深圳的人口密度大于北上广 。
2005年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》 ， 划定了 974 平方公里不可开发 ， 占去了将近一半的面积 。 这意味着 ， 深圳只有1023平方公里的土地可供开发 。 以此计算 ， 深圳的实际人口密集可能达到2万/平方公里 ， 这已经是世界上人口密度最高的大城市之一 。
在这1023平方公里中 ， 2016年已经建成的面积达到了923.25平方公里 。 换言之 ， 从2016年开始计算 ， 如果不考虑旧改 ， 深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里 。
在深圳已建成的城市面积中 ， 2014年数据显示 ， 工业物流用地占34% ， 居住用地占24% ， 交通设施用地占20% ， 商业服务用地占5% ， 公共服务设施用地占6% ， 其它占11% 。
可以看出 ， 深圳居住用地只占整个城市面积的11% 。 与国际大都市相比 ， 这个数据低得惊人 ， 伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50% 。 这个数据仅比香港（8%）高一点 。
不过 ， 深圳的人地矛盾由来已久 ， 为什么房价却在2015年短时间内高位翻倍？
直到2017年11月 ， 深圳公布《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》 ， 人们才恍然大悟 。
“十三五规划”应该是2015年已经制定 ， 2016年开始实施 ， 但一直没有对外公布 。 这个时间点 ， 与深圳房价暴涨相符 。
这份文件指出：
一、到2020年深圳的基本生态控制线不变 ， 即不少于974平方公里 。
二、到2020年深圳的建设用地总规模控制在1004平方公里（1023平方公里基础上 ， 划出20平方公里基本农田） 。
三、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30% ， 划定了270平方公里的“工业用地红线” 。
这意味着到2020年 ， 深圳50%的土地不可开发 ， 15%的用地划拨给了工业 ， 剩余35%由居住、商业、交通、公共服务设施共同使用 。
四、到2020年使用各种办法释放253平方公里的土地供应量 。
包括新增建设用地在87平方公里、清退建设用地58平方公里、城市更新用地30平方公里（拆迁重建规模 12.5 平方公里）、土地整备用地规模50平方公里 ， 以及 12 个围海造田 28.2 平方公里 。
这说明 ， 深圳基本无可开发土地 。 在253平方公里的土地中 ， 166平方公里来自旧改、填海等 。
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图：深圳可开发土地 ， 来源：智本社
以253平方公里计算 ， 除去工业用地30% ， 深圳只有177平方公里的土地可使用 。
根据“十三五规划” ， 综合交通用地不低于2078万平方米 ， 市政设施用地不低于225万平方米 ， 生态保护用地不低于56万平方米 ， 医疗新增用地不低于68 万平方米 ， 教育用地不低于 250 万平方米 ， 文体设施不低于 82 万平方米 ， 而保障房用地仅有 31 万平米 。
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