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深圳怎么了？

深圳怎么了？
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来源 |智本社（ID：zhibenshe0-1）

作者 |清和 智本社社长

题图 | 视觉中国


2019年 ， 深圳演绎了一曲曲“冰与火之歌”：

前有国家战略部署及经济学家张五常“地球经济中心”之冀望 ， 后有经济突然“失速”之不适及“产业空心化”之质疑；前有在中美贸易战中独挑大梁的粤海街道办 ， 后有深陷舆论漩涡、成为众矢之的的华为 。

深圳怎么了？
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图：2010年-2019年前三季度深圳GDP（红线）与全国GDP增速（蓝线） ， 来源：智本社

近距离观察 ， 深圳经济却有“冰火两重天”之景象：

一方面是经济增速下滑势头过快 ， 另一方面是房价上涨独领风骚；

一方面是国有投资高速增长 ， 另一方面是私人投资大幅度下降；

一方面是龙华区经济陷入低增长 ， 租金上涨 ， 工厂外迁 ， 另一方面是南山继续保持高增长 ， 湾区板块火热；

一方面是豪宅与新盘惹千人摇号抢购 ， 销售现场火爆 ， 价格动辄十万一平 ， 另一方面是写字楼空置率持续上升 ， 企业倒闭、停业、退租之势头未减 。

深圳 ， 到底怎么了？

爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格 。 ”

其实 ， 惜土如金的深圳 ， 可从其土地政策及房地产市场中大致可预测或感知这座城市的未来 。 本文以房地产视角透视深圳经济的问题及前途 。

01. 深圳过去：住房 ， 还是制造业？




一切还得从房价说起 。

2015年开始 ， 深圳引领了新一轮全国房价普涨 。 2015年深圳楼市均价从前一年的2.39万上升到3.34万；2016年继续上涨到5.34万 。

2016年底开始调控 ， 此后两年多时间 ， 深圳房价一直处于横盘状态 ， 新房成交量快速萎缩 。

两年时间 ， 深圳房价高位翻倍 ， 均价上涨了3万元一平米 ， 市场大为吃惊 ， 很多人大为不解 。


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