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「政策」【光大固收】投资销售数据续降，降幅收窄——房地产行业信用债月度观察（2020.4）

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本文作者
张旭 / 危玮肖
1、投资销售数据续降 ， 降幅收窄
疫情防控仍处于关键阶段 ， 商品房销售、投资数据继续下滑 ， 但降幅有所收窄 。 2020年1-3月 ， 商品房销售面积同比负增 ， 增长率为-26.3% ， 商品房销售额累计同比增速为-24.7% ， 环比降幅明显收窄 。 在开发资金来源中 ， 与销售数据相关的“定金及预收款”、“个人按揭贷款”等科目表现与销售数据一致 ， 环比继续下滑 ， 降幅收窄 ， 2020年1-3月的累计同比分别为-22.4%、-7.4% 。 新开工和竣工方面 ， 房屋新开工面积、施工面积和竣工面积2020年1-3月同比增速分别为-27.2%、2.6%、-15.8% ， 其中施工面积同比增速为正 ， 主要是住宅施工面积的增长 。 一季度销售额下滑对全年销售总额有所拖累 。
「政策」【光大固收】投资销售数据续降，降幅收窄——房地产行业信用债月度观察（2020.4）
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「政策」【光大固收】投资销售数据续降，降幅收窄——房地产行业信用债月度观察（2020.4）
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2020年1-3月 ， 土地购置面积、土地成交价款同比仍为负 ， 虽不少地方政府出台延期缴纳土地出让金、降低土地保证金比例等政策放松地市 ， 土地市场依然偏冷 。 2020年1-3月土地购置面积累计同比-22.6% ， 土地成交价款累计同比为-18.1% 。 受到延缓复工、销售停滞、房企资金回笼困难的影响 ， 多地政府公布顺延土地款缴纳 ， 根据疫情影响调整土地价款缴纳方式和期限 ， 缓解房企资金压力 。 目前国内疫情大致已经受控 ， 个别城市土地价格也有一些回落 ， 不少地产公司已经开始积极地参与拿地拍地 ， 土地成交价款累计同比降幅收窄 ， 预计后期土地成交数据将有所回暖 。
「政策」【光大固收】投资销售数据续降，降幅收窄——房地产行业信用债月度观察（2020.4）
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开发投资到位资金增速、国内贷款同比增速仍为负 ， 降幅收窄 。 2020年1-3月开发投资资金累计同比为-13.8% ， 其中国内贷款同比增速为-5.9% ， 同比降幅均有所收窄 ， 随着后续疫情逐步可控 ， 地产开发投资资金有望逐步回正 。 从房地产资金信托余额来看 ， 自2019年6月严监管导向以来 ， 资金信托投向地产的余额不断下滑 ， 而目前信托政策仍在收紧 ， 未有放松迹象 ， 预计房地产资金信托余额同比增速将会进一步收窄 。
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总结而言 ， 疫情防控仍处于关键阶段 ， 房地产销售、投资数据仍为负增 ， 土地市场偏冷 ， 但降幅均有所收窄 ， 随着后续疫情的逐步可控 ， 相关数据有望回暖 。 但是对于政策端而言 ， “房住不炒”仍是主基调 ， 针对地产的基本性基调不会发生改变 。
2、地产主体月度信用观察
2.1、债券新发行情况
2020年3月 ， 地产发债主体共发行债券833.94亿元 ， 当月偿还量为154.27亿元 ， 债券净融资额为679.67亿元 ， 单月净融资额为近两年来最大值 。 从2020年的到期分布来看 ， 地产发债主体偿债压力集中于2020年三季度 ， 按照回售日50%的回售量计 ， 7-9月份的应偿还量分别为537.38、643.46、642.11亿元 。
2020年4月至今（截至2020年4月17日） ， 地产发债主体共发行286.5亿元 ， 发行规模相较于3月有所回落 。


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