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『中访财经』激进拿地债务攀升 宋都股份的规模“饥渴”( 二 )


而对于股权合作形式 ， 宋都股份方面此前回复称：“股权合作是房地产开发商获得土储的常规方式之一 ， 公司通过一二级市场的联动来获得土储也是公司主营业务的有益拓展 ， 符合公司整体战略规划及长远发展需求 。 ”
浙江当地一位地产行业人士对采访人员表示 ， 判断拿地规模大小 ， 要看看拿地比销售的情况 ， 一般认为：“拿地比销售小于40% ， 偏收缩、维稳 ， 大于40%则呈现出规模逐渐增长 。 ”
而中指研究院信息显示 ， 宋都2019年拿地销售比达到45% ， 其对此认为：“宋都集团2019年在土地市场频频出手 ， 年度拿地金额甚至超过2018年全年销售额 。 ”
债务攀升
伴随着在土地市场上的四处出击 ， 宋都股份的债务规模也在持续攀升 。
宋都股份2019年第三季度报告显示 ， 报告期内 ， 其经营活动产生的现金流量净额为-12.61亿元 ， 而上年同期为24.51亿元 ， 同比下滑幅度高达151.46% 。 宋都股份第三季度报告对此认为 ， 主要系本期支付项目土地款增加所致 。
与此同时 ， 宋都股份的负债规模持续攀升 。 Wind数据显示 ， 其在2015～2018年的负债合计额分别为98.3亿元、57.68亿元、137.35亿元、194.08亿元 ， 整体呈现出逐年增长的趋势 ， 而到了2019年第三季度末 ， 宋都股份的负债合计额更是达到了327.93亿元 。
对此 ， 宋都股份方面此前回复称：“企业负债增加主要系随着公司房产预售 ， 预收账款增加所致 。 ”
在此情况下 ， 宋都股份也多次发债融资 ， 其2019年非公开发行住房租赁专项公司债券的第一期、第二期 ， 分别于当年的6月10日、9月5日在上交所挂牌 ， 发行额共计10亿元 。 而2019年12月份 ， “浙商-宋都股份购房尾款资产支持专项计划”也已获上交所通过 。
宋都股份方面对此认为：“融资渠道的多元化是公司筹资层面有益的发展方向 ， 也有助于调整公司有息负债结构 ， 符合公司长远发展的需求 。 ”
此外 ， 更令其尴尬的是 ， 尽管宋都股份拿地足迹遍布多地 ， 但是仍然呈现出依赖浙江一省的状况 。
相关信息显示 ， 宋都股份是最早出省布局的浙系房企之一 ， 但迄今为止 ， 浙江一省仍然占据绝对比例 ， 其2018年财报显示 ， 浙江地区营业收入占94.36% ， 安徽地区占1.96% ， 江苏地区占0.45% ， 合计占比96.77% ， 仅从营收层面来看 ， 宋都股份似乎并未真正“走出浙江” 。
但是宋都股份的目标似乎并不小 ， 2019年7月 ， 宋都集团董事长俞建午在《致全体宋都人一封信》中表示：“在跨越300亿元目标的过程中 ， 宋都将坚定地实施‘3+’战略 。 ”
值得注意的是 ， 宋都股份在2018年销售刚刚突破100亿元大关 ， 其年报信息显示 ， 2018年销售额为101.40亿元 ， 而其在2016～2017年的销售额分别为55.81亿元、70.2亿多元 。 克而瑞榜单显示 ， 2019年 ， 宋都集团以185.9亿元的全口径金额排在第125位 。
对此 ， 宋都股份方面此前回复称 ， 关于300亿元的销售目标 ， “是激励公司往前走的发展方向 ， 也是结合公司目前发展的状态 ， 对于长远发展过程中提出的合理目标” 。
对于中小型房企冲击较大目标的情况 ， 上述浙江地产行业人士表示：“主要是看货值 ， 如果货值到位 ， 一般都能完成 ， 因为销售端是不差的 。 ”
而在地产白银时代 ， 行业“大鱼吃大鱼”现象已不鲜见 ， 中小型房企生存空间或在不断受到压缩 。 瑞银投资研究部瑞银中国香港地区房地产投资研究部主管林镇鸿就对采访人员直言 ， 行业里大鱼吃大鱼的现象 ， “接下来会越来越多” 。
但对当下的宋都股份而言 ， 解决在建项目安全生产问题似乎更值得关注 。
今年 3月份 ， 合肥市城乡建设局官网发布通报称 ， 宋都江宸府北区项目因存在多栋楼号均未设置安全通道 ， 坠落半径未设置防护栏杆等问题 ， 被责令全面停工整改 ， 并列为重点监管对象 ， 重点监管时间为半年 。


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