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「深圳」楼市突遭“当头棒喝”，预期变了吗？( 二 )


「深圳」楼市突遭“当头棒喝”，预期变了吗？
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但相比之下 ， 深圳昨天“惊爆抗疫贴息贷款被挪用购房”和“人行彻查” ， 这个新闻影响更大！
今天地产股板块都出现了下跌 ， 万科、融创、恒大、碧桂园都跌幅明显 。
这比昨天降息公布之后 ， 地产股的跌幅还要大一些 。
4月20日早上 ， LPR新利率公布 ， 主要供商业房贷参考的5年期利率只降息10个基点 ， 而1年期利率降息20个基点 。
其实 ， 在政治局会议重申房住不炒之后 ， 仍然给房贷降息10个基点 ， 可以视作中性消息 ， 或者长期利好 。 但地产股板块仍然遭遇了抛压 ， 说明市场对降息幅度期望值更大一些 ， 理解为短期利空 。
今天地产板块跌幅比昨天还大 ， 因为深圳楼市“被收拾”了 。
此前很多城市出台放松政策 ， 最后“一日游”、“N日游”的很多 ， 都没有对市场产生如此大的心理压力 。 这一次深圳彻查住房抵押经营贷 ， 影响更大 。 市场预期：既然深圳动手了、杭州动手了 ， 那么还会有更多城市会动手 ， 资金流入楼市会更困难了 。
下面谈谈我的看法：
第一 ， 支持金融监管部门彻查住房抵押经营贷是否被挪用去买房 ， 尤其是有财政贴息的 ， 更是要查清楚、严格处理 。
用财政贴息的经营贷去买房 ， 不仅仅是违规 ， 还涉嫌违法 。 因为这不仅干扰了国家宏观调控政策 ， 还是对全社会的不公平 。
第二 ， 近期深圳西部的部分区域 ， 房价的确涨幅偏大 ， 应该引起关注 。 我之前曾在专栏里撰文 ， 提出了5点调控建议（点击查看） 。
但整体而言 ， 深圳房价还是平稳的 ， 尤其是东部几年都没有动 。 所谓“西部涨疯 ， 东部气疯” 。 现阶段 ， 深圳没有必要出台全面的、严厉的调控措施 ， 但对于南山、宝安和光明三个区 ， 可以开开小灶 ， 单独出台一些措施 。
另外 ， 对于屡次挑战大家心理上限的高单价、高总价的奢华商务公寓 ， 应该加强调控 。
但调控的目标是让深圳楼市稳定 ， 让全国楼市稳定 ， 让楼市为稳增长做贡献 。 所以 ， 力度要合适 。
第三 ， 彻查经营贷被挪用 ， 的确改变了市场短期预期 ， 这从地产板块今天下跌可以清楚看出来 。
但说实话 ， 未必有很多经营贷 ， 特别是贴息的经营贷被挪用 。 另外 ， 贴息都是有期限的 ， 一般半年、最多一年 ， 所以不意味着这些钱永远可以非常低的利率 。 而且这种钱都很少 ， 一般一家公司最多能获得20到100万 ， 拿到1000万的是极少数大企业 。
之前有读者咨询 ， 是否可以用这种方式买房 。 我给的建议就是：小心政策变化 。 因为这种钱是灰色的（买房是违反跟银行签订的贷款合同的） ， 看起来可以做5年、10年、甚至20年 。 但只要说你违规 ， 马上就可以收回 。 所以 ， 一般人最好不要蹚这个浑水 。
第四 ， 房地产投资的“短线时代”早就终结了 ， 尽量用自有资金做中长线投资 ， 立足10年以上 ， 才是最明智的 。
尽量用自有资金 ， 说的是首付部分和按揭供楼部分 ， 也就是说“不过分加杠杆” ， 不用高价的钱、不稳定的钱、国家政策不允许的钱 。
如果你做到这一点 ， 短线的政策波动就不用担心 。
结论：楼市遭当头棒喝 ， 当然是利空 。 但这些都只会带来短线的影响 ， 最短影响十天半月 ， 最长半年 。 未来 ， 该怎样还是怎样 ， 有其内在的逻辑 。
【「深圳」楼市突遭“当头棒喝” ， 预期变了吗？】维持原来的判断：中国楼市需要回暖 ， 需要成交量 ， 可以保持慢牛上涨态势 。 在有显著人口增量的大城市 ， 买优质不动产 ， 永远具有投资价值 。 继续看好深圳 ， 看好大湾区 ， 看好北京上海杭州成都等所有的二线、强二线城市 。
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