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[蛇口]招商蛇口大考 近五成资产增速与前海土地样本( 二 )


从目前各大上市房企发布的年报来看 ， 行业整体承压 ， 中小房企洗牌加剧 ， 招商蛇口能超预期完成目标 ， 与其长期以来坚持的稳健经营不无关系 ， 在不确定性风险叠加的今天 ， 招商蛇口的稳健优势将日益凸显 。
对于公司在房地产行业下半场的发展规划 ， 招商蛇口表示 ， 公司将按照快周转（T+3）、阶段性持有运营（T+10)和片区综合运营（T+30)的三类发展策略组合产品线 ， 形成合理配比的有机整体 ， 兼顾短中长期业务发展的节奏需要 ， 进而实现长期可持续发展 。 [蛇口]招商蛇口大考 近五成资产增速与前海土地样本
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前海土地整备样本
成立40周年、重组上市4周年、前海土地确权并表 ， 对于招商蛇口而言 ， 2019年都是有纪念意义的一年 。 在2019年12月30日 ， 招商蛇口临时股东大会审议通过前海土地整备事宜 ， 也让前海土地并入到2019年年报 。
彼时 ， 招商蛇口表示 ， 这次股东大会 ， 是一个有纪念意义的大会 。 招商蛇口完成了一项具有创新挑战的资产重组 。
不可否认的是 ， 此次土地整备合作金额重大、影响广泛 ， 且属于重大创新 ， 自然面对着很多困难 。 2019年的顺利完成 ， 按照招商蛇口的说法 ， 这将对中国整个城市更新发展起到示范和引领作用 。 参考招商蛇口的方案 ， 前海土地的另外两大地主 ， 中集、深圳国际也很快达成了土地整备协议 。
并且 ， 由于前海土地整备是以土地作为实物注资 ， 让这项涉资1458亿元 ， 超过招商蛇口2018年经审计归属于母公司所有者净资产额50%的交易 ， 产生的现金流负担几乎为零 。 伴随着前海合资公司的并表 ， 招商蛇口资产负债率也进一步降低 ， 截至2019年末 ， 招商蛇口的资产负债率降至63.19% ， 净负债率降至29.28% ， 同比减少11.09以及16.55个百分点 。
多家券商报告亦指出 ， 招商蛇口在前海蛇口自贸区土储丰厚 ， 资源重估价值高 。 而按照招商蛇口的规划 ， 前海的发展时间为六年分宗 ， 十年开发 。 也就意味着 ， 这份超1400亿的土地价值 ， 将在中长期阶段逐年释放 。
值得一提的是 ， 随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的印发 ， 对于在深圳深耕40年 ， 且在深圳核心区域：蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源的招商蛇口而言 ， 也将带来巨大的商业机会 。
可以看到 ， 前海妈湾片区的综合开发早已提前布局 ， 周边配套的荟同国际学校开学、启动区一期项目实现销售 ， 区域城市化格局初步显现；蛇口片区 ， 积累三十年的历史土地遗留问题一揽子解决 ， 进一步明确了蛇口土地的权属办理原则及办法；太子湾片区的建设及销售全面铺开 ， 新开盘滨海大厦、湾海大厦、领海大厦、望海大厦、云玺、湾玺二期等项目 ， 销售情况备受市场瞩目；深圳国际会展中心也于年内正式落成并投入运营 ， 报告期内已成功举办了宝博会、智博会、青创会、大湾区工博会以及央视新年音乐会等盛会 。
另一方面 ， 前海土地整备的完成 ， 除了为招商蛇口带来高价值的土地储备 ， 也为招商蛇口在房地产行业的下半场提供了更具护城壁垒的核心竞争力 。
有研报指出 ， 近年来城市化进程不断加快 ， 人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入 ， 但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状 ， 盘活存量土地资源是必然出路 。 在2019年 ， 中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策 。 怎么样发挥土地的集约、解决土地历史遗留问题、解决土地升值后的利益分享、解决土地开发问题等 ， 都面临着法规、制度、规范等一系列的挑战 。
前海土地整备这一“前无古人”的重组事项 ， 恰巧提供了一个范本 。
若剔除前海土地整备新增的资产额 ， 招商蛇口总资产依然保持30%左右的增速 。 这也是得益于其实施一城一策、精准拿地 。


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