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「二房东」锦和商业艰难上市 创意产业园“二房东”是一门好生意吗？( 二 )


虽然经营产业园区在近几年逐渐流行 ， 但企业大多为中小规模 ， 行业集中程度较低 ， 尚未出现市场份额较大的企业 。
锦和商业通过整合低效资产或是不良资产 ， 通过改造而后利用租金差值提供收入 ， 公司往往会签订比较长期的租赁合同来锁定产业园区的长期运营权 。 这种模式下 ， 锦和商业在经济向好时就会迸发出增长能量 ， 但在经济波动时会面临更大的租金压力 。
该公司的营业成本中 ， 租金支出、改造支出的摊销金额占比较大 ， 公司在改造支出上则合理使用了会计规则 ， 将费用摊销至接下来的数年 。 这也意味着 ， 锦和商业接下来每年都会有不小的费用摊销 。
截止2019年9月30日 ， 锦和商业尚有7亿元的长期待摊费用 ， 占总资产超过54% 。
此外 ， 锦和商业截止2019年9月30日有3.2亿元短期借款 ， 而公司的流动比率仅为0.58、速动比率仅为0.45 ， 两者都属于很不安全的范围 ， 偿债存在压力 。
锦和商业此次IPO募集资金6.85亿元 ， 按照计划将会有超过5.5亿元用于偿还银行贷款及补充流动资金 。
不过 ， 锦和商业的“阿喀琉斯之踵”仍是关于土地用途的争议 ， 这个让其IPO延长了5年的问题 ， 在上市后仍然伴随着公司 。
据招股书披露 ， 锦和商业已承租运营的24个园区项目中 ， 9个园区承租的建筑物所在土地为物业产权方以划拨方式取得 ， 15个园区（含部分园区的土地为物业产权方以划拨方式取得）承租的建筑物所在的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致 。
锦和商业表示 ， 上述园区均定位于创意产业 ， 承租建筑物所在土地为物业产权方以划拨方式取得或实际使用情况与规划用途不一致的已投入运营园区 ， 均已被相关主管部门认定为创意产业园区 。
锦和商业援引国务院出台的多项文件表示：“公司创办创意产业园区 ， 承租运营园区的土地为划拨土地或者土地使用权实际使用情况和规划用途不一致 ， 符合国家和地方的相关政策文件规定 。 ”
上海市徐汇区人民政府区长在今天上市仪式中的致辞 ， 或许能让不少投资者安心 ， 他对锦和商业给予了高度肯定 ， 称其为中国城市更新领域的首家上市企业 。
（责任编辑：徐帅 ）


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