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『蛇口』观点直击 | 资管年与不掉队 招商蛇口如何兑现禀赋？（实录）

观点地产网4月21日下午 ， 招商蛇口(001979,股吧)2019年业绩说明会正式召开 ， 这也是剩余不多的上市房企业绩会之一 。
最初该公司曾计划在3月中下旬召开 ， 因为疫情影响而延后 。 目前A股尚未发布业绩的大型房企包括阳光城(000671,股吧)、金地等 。
当天出席的管理层包括董事长许永军、董事总经理蒋铁峰、董事常务副总经理刘伟、 副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理兼董事会秘书刘宁 。 其中 ， 这是蒋铁峰第一次以总经理身份出现在业绩会上 。
自2015年吸收合并重组上市以来 ， 每年业绩会地点的选择都像是招商蛇口对代表项目的一次展示 。 从深圳蛇口希尔顿酒店到价值工厂 ， 到太子湾上的邮轮 ， 再到文化艺术中心 ， 莫不如是 。
许永军说 ， 今年原计划选在深圳国际会展中心 ， 但因疫情未能成行 ， 该项目号称中国最大的会展中心 。
招商蛇口在2019年给股东提供了丰厚的分红 ， 分红比例40%远超万科、保利等房企 ， 过去一年该公司还成功将物业、房产信托推上市 。
资本市场对于招商蛇口长期关注的问题 ， 也在这一次业绩会上集中体现：资产价值如何体现 ， 公司估值如何修复 ， 销售增速如何提升……
就像一个天赋满满的球员 ， 始终被期望进入一线天王的行列 。 以“稳”为核心的管理层 ， 承受了很多来自外界的期望 。
业绩的释放
因此 ， 当董事长许永军在业绩会开场时强调 ， 招商蛇口梳理出综合发展是公司未来的发展模式 ， 而且为未来40年奠定了 “巨大空间”的同时 ， 投资者还是把目光投向了他们最为关心的房地产业务 。
据观点地产新媒体了解 ， 2019年招商蛇口累计实现签约金额2204.7亿元 ， 同比增长29.3% ， 完成年度目标110.2% 。 相比之下 ， 2017年、2018年该公司签约销售增长分别为52.54%、51.26% ， 随着销售规模扩大 ， 2019年销售增速有所回调 。
同样 ， 招商蛇口近年来在土地投入上持续加大 ， 2016-2019年拿地总金额分别达到885亿元、882亿元、954亿元及976亿元 。 蒋铁峰介绍 ， 截止今年一季度 ， 公司未销售土地总储备达4100万平方米 ， 其中一二线分别占21%、54% 。
根据以销定产的思路 ， 招商蛇口为今年制定了2500亿元销售目标 ， 同比增长13.4% 。 为此 ， 该公司准备了可售货值4000多亿元 ， 其中年内新增货值占2400亿元 ， 仅二三季度新增货值便占1680亿元 。 粗略计算 ， 只需去化率62.5%便可达标 。
而对于规模 ， 提问环节刚开始 ， 管理层就被问及是否有提升销售排名的计划 。
质效均衡一直是央企、国企在发展上的追求 ， 类似问题在过往也被提及 ， 许永军此次给出同样的答复：“招商蛇口的理念是'规模、质量、效益' ， 从去年开始公司就把质量放第一位 ， 效益放第二位 ， 规模第三位 。 ”
刘宁也表示 ， 回顾过去四年 ， 公司的主题是“稳” 。
另外一组自4月20日披露业绩便受到投资者关注的数据 ， 来自主要盈利指标 。 2019年招商蛇口营业收入976.72亿元 ， 同比增长10.64% ， 来自地产开发业务的结转有所放缓 。
分行业看 ， 社区开发与运营占845.54亿元 ， 同比增长7.45% 。 据观点地产新媒体了解 ， 去年招商蛇口合并报表范围内结转收入894.36亿元 ， 结转面积513.84万平方米 ， 相比之下公司竣工面积1021万平方米 ， 结转面积占竣工面积50% ， 2018年这一数据为84% 。
有投资者对观点地产新媒体表示 ， 结转竣工面积比回调或反映出招商蛇口有意放缓结转速度 ， 已竣工未结算资源都留到了今明年 。 截止到去年底 ， 该公司预收账款834.86亿元 ， 同比增长38% 。
净利润增速方面 ， 2019年招商蛇口归母净利润160.33亿元 ， 同比增长5.20%；归母扣非净利润124.73亿元 。 期内非经常性损益35.60亿元 ， 同比增长453% ， 其中仅将5项物业注入招商局房托 ， 就贡献非流动资产处置损益42.86亿元 。


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