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『蛇口』观点直击 | 资管年与不掉队 招商蛇口如何兑现禀赋？（实录）( 五 )


总之 ， 公司会从架构、体系、资源、机制和能力等方面 ， 提高持有物业运营的绩效 ， 为公司总体发展做出更大贡献 。 我们也相信 ， 未来分红比例不会受到公司持有物业发展的影响 。
现场提问：2019年公司综合资金成本是4.92% ， 未来公司在融资结构、融资方式方面会有怎样的安排？资金成本下降的空间幅度有多大？
黄均隆：关于融资结构、融资方式的问题 ， 为了应对疫情 ， 全世界流动性都有宽松的趋势 。 公司将会抓住这个流动性宽松机会 ， 适当提升中长期借款比重 ， 以应对好外部市场周期性的调整 ， 保障公司资金的安全 。 抓住市场流动性宽裕的窗口期 ， 提高公开市场直接融资份额 ， 降低资金成本 。 加强新渠道开拓 ， 增加一些权益性融资 ， 助力公司发展 。
融资方式上 ， 公司年初已经完成了对所有新的利率计价模式的调整 ， 对所有银行借款均已经采取了LPR定价 ， 实行浮动利率 ， 以更好地享受未来一段降息周期带来的持续性收益 ， 也会加大供应链金融 ， 进一步用好和用足 ， 加大覆盖范围 。
公司2020年主要会加大一些保理方面的业务 ， 提高资金使用效率 ， 在常规的流贷、开发贷方式以外 ， 还将考虑通过金融产品来盘活应收款 。 应收款增大是因为我们有更多的商办整售 ， 这一块的应收款逐步在提高 ， 所以用这种方式来提升资金回笼的效率 。
融资空间下降方面 ， 因为利率下降的空间跟市场降息力度相关 。 不知道之后还会不会继续降息 ， 幅度和力度有多大 ， 但是公司一直以来都保持着资金成本优势 ， 未来依然有这个信心 ， 保持在房企当中资金成本的领先优势 。
现场提问：公司怎么看未来两年的房地产市场？作为深圳市场主要玩家 ， 怎么看深圳楼市？
聂黎明：在疫情影响之下 ， 全国房地产市场都受到一些影响 ， 但是从总体来看 ， 国内是房住不炒的政策环境 ， 对未来的房地产市场 ， 我们总体认为是稳定的 。 刚才报告里面也讲了 ， 我们会围绕一二线城市 ， 以及大都市圈周边具有好的发展前景的三四线城市 ， 继续加大投资 。
具体到深圳 ， 我们认为深圳房地产市场目前还是持续健康发展的状态 ， 最近深圳市也出台了一系列政策 ， 稳定和支持房地产业发展 。
但是深圳市由于供给不足的状况还会长期存在 ， 在房住不炒情况下 ， 政府会加大土地供应量 ， 同时也会对价格进行严格管控 。
具体而言 ， 一方面是怎么做适合客户需要的产品和提供好的服务 ， 提升公司的市场份额和回报的水平 。
另一方面是综合发展的问题 ， 这一块在深圳显得尤为突出 ， 在深圳如果单独做住宅产品 ， 是没有前景的 ， 所以综合发展能力就显得更为重要 。
现场提问：公司如何做市值管理？是否会想办法加大回购力度？
刘宁：对股价的影响因素是非常多的 ， 从这4年走过来 ， 原来的招商地产是一个快周转公司 ， 这4年我们不断地跟市场展现招商蛇口是一个稳健的、综合类公司 。 只要招商蛇口把业务做好 ， 把经营做好 ， 会得到广大投资者的支持 ， 股价就会有效果 。
回购方式市场上很喜欢用 ， 感觉可以对股价有比较正面影响 。 但是 ， 回购都是使用真金白银 ， 做这个事情要适度 ， 因为还有很多很好的项目要拿 ， 所以公司要谨慎使用回购方式 。
现场提问：请问蒋总 ， 未来一段时间招商蛇口的战略、运营、投资、考核、激励等多个方面 ， 可能会带来一些什么样的变化？
蒋铁峰：先讲一下大致的原则 ， 现在首先是希望抓一些精细化管理 ， 向管理要效益 ， 主要的思想就是 ， 首先要做对标管理 ， 对标业内一些优秀同行 。 因为公司的物业类型比较多 ， 有酒店、住宅、商办、邮轮等各种各样的业务类型 ， 我们把业务类型进行了架构梳理 ， 每种业务类型按照商业逻辑、管理模式进行管理 ， 追求的目标 ， 每一个业务板块都要以卓越的目标来做到 。


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