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『蛇口』观点直击 | 资管年与不掉队 招商蛇口如何兑现禀赋？（实录）( 四 )


其次 ， 不同项目销售额的实现和实际入伙结转之间存在着时间差 ， 2017年销售额当中 ， 含有比较多深圳区域的商办整售 ， 这些商办整售由于受到精装修工期和回收等因素影响 ， 所以跟房地产的快周转有所差别 ， 这个时间超过两年 。
最后 ， 从房地产项目结转来看 ， 2019年结转项目当中 ， 不仅仅是2017年的销售贡献 ， 也有来自2018年和2019年的贡献 ， 2017年这部分贡献不足60% 。
毛利率下降主要是两方面原因引起的 ， 一是受到限价和市场下滑影响 ， 二是深圳地区高毛利的双玺项目2019年结转量比2018年减少了18% ， 这也就是受到不同区域、不同产品结构的影响 。
除以上情况外 ， 基于稳健的考虑 ， 我们2019年计提了20.9亿减值 ， 比2018年多计提了11亿 。
现场提问：未来两三年利润复合增长是否能看到一个更积极的结果？
许永军：今年招商蛇口要开始做新的五年规划 ， 公司每年都有三年规划 ， 都是滚动式的 ， 每年都做得挺实 。 但是具体数额不方便披露 ， 因为上市公司信披等方面限制 。
从历史来看 ， 公司每年归母利润总额都是持续平衡增长 。 未来要保持原有增速 ， 尤其是利润方面的增速 ， 对行业来说挑战都很大 。 再加上疫情影响 ， 我们也在综合评估这个影响有多大 。
只能说招商蛇口基础很好、挑战很大 ， 我们心中有数 。
现场提问：结合今明两年的增长 ， 是不是管理层会力争再新推一期股权激励？如果有的话 ， 大致的时间表会是怎么样的？
许永军：股权激励只是激励一个系统手段之一 ， 随着形势变化 ， 随着招商蛇口业务结构变化 ， 我们会制定出一系列跟细分市场行业特点相适应的激励措施 。
根据各个板块的特点 ， 招商蛇口在2020年会拿出一套针对不同板块的措施 。 总而言之 ， 激励是一个综合性的手段 。
现场提问：T+30的模式会怎么去解决或者发挥自己的特长？
刘伟：招商蛇口做园区一定是产业为核心 ， 以产业兴园 ， 我们叫PBC模式（前港、中区、后城） ， 一旦产业兴旺以后 ， 对物流的需求 ， 对未来城市需求的空间都会出现 。
按照这一理念 ， 这些年也越来越聚焦 。 比如说去年我们就在园区的标准化、商业模式、园区运营能力 ， 以及产业聚集能力方面发力 。
今后一段时间也将围绕着产业组织能力、园区运营能力和产融结合能力发展 ， 招商蛇口不仅是做一个房东 ， 做一个空间 ， 还要投资优质的企业 。 也许在T+30会孕育出招商蛇口新的增长点 ， 这是我们更精彩的地方 。
现场提问：公司中长期目标如何？如果增加持有资产比重 ， 未来分红比例会不会受影响？
许永军：关于开发业务和持有物业中长期规划 ， 未来1-5年招商蛇口持有型物业资产会达到1500亿左右 ， 占到总资产1/4 。
持有物业是标志着未来存量时代到来的一个基本功 ， 其中一个层面就是招商积余 ， 未来简单来说 ， 要把持有型物业成熟一个就放到积余 ， 所以说积余是持有物业的平台 。
公司内部也成立了资产运营管理中心 ， 统筹招商蛇口整个持有型物业的经营、管理、发展一系列问题 。
聂黎明：第一方面 ， 公司对持有物业的管理架构进行了调整 ， 在招商蛇口总部层面成立了资产管理中心 ， 作为全国统一的资产管理平台 ， 将对所有持有物业从融、投、建、管、退进行全方位管理 ， 代表招商蛇口作为重资产的管理平台 。
第二方面 ， 完善管理体系 ， 目前对整个持有物业的管理体系 ， 按照持有运营的逻辑 ， 在当期实现经营效益的提高 ， 在远期来讲 ， 是持有物业资产价值的提高 ， 在这些方面进行运营管理体系的完善 。
第三方面 ， 提高持有运营能力 ， 整个体系、机制以及人才队伍在持续进行优化 ， 打造适合持有物业经营效益提高和资产升值的机制和体系 ， 也会建立和共享有助于提高运营效率的资源 。


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