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『蛇口』观点直击 | 资管年与不掉队 招商蛇口如何兑现禀赋？（实录）( 二 )


而对于未来利润问题 ， 许永军表达了不确定性 ， 他提及未来房地产行业保持利润增速的挑战很大 ， 现在又受到疫情影响：“（公司）基础很好 ， 挑战很大 ， 我们心中有数……目前在不断研究 ， 不断评估（影响因素） 。 ”
而在股权激励计划方面 ， 根据2016年招商蛇口披露的股票期权首次授予计划 ， 股权激励解锁的条件包括 ， 前一个完整财年归母扣非净利润三年复合增长率不低于13% 。 而过去三年 ， 招商蛇口该数据复合增长11.82%左右 ， 或导致第三批股权激励计划无法解锁 。
对此 ， 许永军就表示 ， 股权激励只是一个系统的手段之一 。 随着形势变化、业务架构变化 ， 公司会制定出一系列与细分市场行业特点相适应的激励措施：“我们在2020年会拿出一套针对不同板块的措施 。 总而言之 ， 激励是一个综合性的手段 。 ”
大资管年代
梳理发展模式 ， 招商蛇口将按照快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)的三类发展策略组合产品线 ， 这种“前港-中区-后城”模式也是它近几年所强调的 。
储备丰富综合开发运营经验同时 ， 招商蛇口布局项目也将获得一些政策优势及区位优势 。 比如在海南博鳌综合开发25平方公里土地 ， 三亚深海科技城占地15平方公里 ， 今年4月还布局了大连太平湾港区13.86平方公里土地 。
刘伟在业绩会上介绍部分产业园模式时称 ， 去年公司在园区标准化、商业模式、运营能力、产业聚集能力等方面发力 ， 今后将围绕产业组织能力、产融结合能力等发展 。
“在那里会孕育出招商蛇口新的增长点” 。
且经过多年推进 ， 招商蛇口目前在深圳前海、蛇口的土地储备 ， 也被外界解读为中短期的重要增长点 。
据观点地产新媒体了解 ， 招商蛇口在前海土地整备范围内共拥有土储建面455.84万平方米（不含人才用房） ， 截至2019年底未开工储备为428.84万平方米；在蛇口太子湾共计拥有土储建面170万平方米 ， 去年底有61.1万平方米未开工 。
时间表方面 ， 许永军透露 ， 前海土地公司计划8-10年开发完毕 ， 其中销售、持有比例将根据铺排而定；蛇口太子湾目前已完成1/3 ， 未来三四年要全部完成 。
无论是前海、蛇口还是其它地方的土储 ， 综合开发业态也预示着持有型物业将成为招商蛇口未来核心之一 。 许永军坦承 ， 公司关注持有物业中长期规划 ， 预计未来五年内持有型物业的资产达到1500亿元左右 ， 占总资产1/4 。
“持有物业是未来存量时代的一种基本功 。 ”许永军如是表述 。
因此不难理解 ， 招商蛇口将2020年定义为“资管年”所暗藏的发展逻辑 ， 该公司在梳理业务的同时 ， 也在通过组织架构调整等方式 ， 试图释放持有型物业的价值 。
蒋铁峰则介绍 ， 招商蛇口未来三年进入持有物业密集开业期 ， 目前已开业运营面积286万平方米 ， 在建445万平方米 ， 预计三年内建成并入市300万平方米 。
他进而解释“资管年”的含义：2019年公司已成立资管中心 ， 2020年将搭建统一资产管理平台 ， 尝试轻重分离、建管分离 ， 对业务进行重整、整合 ， 统一持有型物业的品牌与产品线 。
在轻重分离构想中 ， 新近重组的A股物业平台招商积余扮演了重要角色 。
【『蛇口』观点直击 | 资管年与不掉队 招商蛇口如何兑现禀赋？（实录） 】分管招商积余的聂黎明表示 ， 招商蛇口在总部层面成立资产管理中心 ， 作为重资产管理平台 ， 而招商积余将作为持有物业的轻资产运营平台 。 因此目前招商积余在做架构调整 ， 下一步将对招商蛇口商业运营管理、酒店以及公寓运营管理等方面的组织架构进行调整 。
许永军也多次提及招商积余 ， 字里行间透露着对该平台的满意：“未来我们要把持有型物业的管理 ， 成熟一个就要放到积余 ， 所以积余是持有物业的平台 。 ”
他甚至提出 ， 招商积余的定位是“要做中国领先的资产运营管理服务商” 。


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