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『蛇口』观点直击 | 资管年与不掉队 招商蛇口如何兑现禀赋？（实录）( 三 )


但对招商积余在商业运营管理上的倾斜 ， 或许会削弱招商局置地这一H股平台的地位 。 过往招商局置地曾被外界认为是招商蛇口主要的商业平台 ， 在2018年与招商蛇口修订不竞争协议时 ， 也表示计划转型拓展轻资产管理平台 。
估值的体现
与组织架构相匹配的是管理制度上的调整 ， 蒋铁峰作为去年下半年被聘任的招商蛇口总经理 ， 也被视为这方面工作的推手之一 。
被问及上任后为公司带来的变化时 ， 蒋铁峰介绍称 ， 公司目前首先抓精细化管理 ， 向管理要效益 ， 包括对标业内优秀的同行 。 同时对业务类型进行了架构梳理 ， 并按照不同业务采用相应模式进行管理以及公司在全国几百个资产 ， 保留核心资产 ， 整改或处理效益不高的资产等 。
他还重点提及考核及激励制度的调整 ， 包括2020年员工干部能上能下等“六能机制” ， 构建人效体系 ， 引入人效调节系数 ， 强化一线激励、资源向一线倾斜等 ， “我们今年特别强调了以业绩论英雄 ， 工资、奖金和绩效高度挂钩的举措 。 ”
招商蛇口在年报中也提及 ， 截至2019年末 ， 公司累计125个项目实施实际跟投 ， 跟投总金额5.06亿元 ， 占跟投项目资金峰值0.24%；其中去年新增跟投项目58个 ， 新增跟投本金2.43亿元 。
资本市场方面 ， 估值几乎是投资者与招商蛇口之间日常的话题 ， 从前海土地整备到销售业绩再到分红政策 ， 招商蛇口持续释放利好还未对估值产生明显拉动作用 。
一位投资者表达了自己的意见：分红比例40%以上 ， 不如从分红里拿一部分出来回购 ， 另外公司也应用自有资金回购 。
对此 ， 负责市值管理的刘宁就回应：“招商蛇口与其它公司相比更具特点 ， 长期项目的比例还比较大 。 ”她否定了回购的打算 ， 表示股价受到很多因素影响 ， 坚信只要公司把业务做好 ， 就会得到广大投资者的支持 。
蒋铁峰也回应称 ， 很多人关心股价、市值的问题 ， 实际上归根到底 ， 只要把公司的整体盈利做上去 ， 分红、股价自然就上去了 。 “这是我们最重要的基础工作 。 ”
业绩会行将结束 ， 有投资者追问 ， 未来招商蛇口释放价值的方式会不会更多元化？
许永军接过了话茬：“我们也是多角度考虑怎么释放价值 ， 有一些按照产品的方式 ， 也有一些按股权的方式 ， 资产处理的方式 。 ”他以去年公司旗下房托基金上市为例 ， 认为这体现了把资产变成资金 ， 再变回资产的良性循环 。
以下为招商蛇口2019年业绩说明会现场问答实录：
现场提问：疫情对全球邮轮产业形成巨大冲击 ， 是否对蛇口下一步的战略构成影响？对邮轮业务的未来投入和发展公司是怎么考虑的？
许永军：疫情对邮轮事业肯定有影响 ， 但是一定是短期的 。 招商蛇口邮轮产业战略没变 ， 因为邮轮发展 ， 是招商局发展邮轮产业构成的一部分 。
邮轮产业是几个内容构成的 ， 叫做“船、港、城、娱、购、游” 。 其中 ， 跟邮轮相关的“城” ， 叫做以邮轮产业为中心的城市建设 ， 像太子湾 ， 以及湛江、烟台的邮轮港口 ， 这都是构成的一个体系 ， 不会因为疫情的发生就改变中长期策略 。
现场提问：公司曾经属于行业的第一梯队 ， 未来是否有进一步提升行业排名的计划？
许永军：2020年公司销售目标是2500亿元 。 从招商局、招商蛇口的理念是六个字、三句话 ， 就是“规模、质量、效益” ， 对招商蛇口而言 ， 策略从去年已经开始 ， 就是把质量放在第一位 ， 效益排在第二位 ， 规模排在第三位 。 规模不能不要 ， 但是要做有效益、有质量的规模 。
现场提问：根据地产行业常规的两年预测期结算的惯例 ， 公司2019年业绩应当大部分为2017年的销售 ， 但是公司2017年的销售业绩和权益数据明显增长的背景下 ， 为什么2019年归母利润只有5%的增长？
黄均隆：首先 ， 销售额和权益销售额的增长 ， 与归母净利润增长没有直接关系 。 归母净利润的构成除了受到房地产项目结转利润影响 ， 还受到投资收益和减值等因素的影响 。


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