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『领地集团』偿债缺口巨大 领地集团寻求IPO圈钱

领地控股集团有限公司（简称“领地集团”）于4月9日向港交所递交招股说明书 ， 这家低调的川系企业的更多信息才得以公布于众 。
通过招股书 ， 全国化布局不足、家族经营痕迹明显、净负债率高企成为外界评价这家企业的短板关键词 。 另一方面 ， 从招股书中又能看出领地集团深耕四川的强大根基 ， 扩大规模冲击千亿的野心 。
现金流三年为负 短债压力大扩张的野心从多个重要财务指标便可见一斑 。
财务数据显示 ， 因物业开发活动以及土地收购持续增加 ， 领地集团业务营运所用现金增大 。 近三年 ， 领地集团经营活动现金流与投资活动现金流均为负数 。 其中 ， 领地集团经营活动现金流在2017至2019年分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元 。 招股书中显示 ， 经营活动负现金流量 ， 主要由于公司持续增强物业开发活动及加强土地收购工作而导致经营过程动用大量现金净额 。
2017、2018、2019这三年 ， 领地集团的未偿还银行及其它借款（包括信托及其他融资）总额一路上涨 ， 分别为为35.859亿元、78.538亿元及117.552亿元 ， 几乎每年翻倍增长 。 与此同时 ， 三年来 ， 领地未偿还银行及其它借款的加权平均实际利率不断上涨 ， 分别为6.4%、8.8%及9.9% 。
招股书显示 ， 领地集团一年内到期有息负债55.25亿元 ， 占总借款额的50% ， 当前短期现金流偿债压力较大 。
截至2019年12月31日 ， 领地集团的手持现金及银行结余约为31.77亿元 ， 其中约56.2%的金额为受限制现金及已抵押的存款 ， 手头仅剩下的现金及现金等价物约13.82亿元 ， 偿还负债缺口十分巨大 。
值得一提的是 ， 采访人员并未查询到领地在国内或国外市场发行债券记录 ， 信托成为领地集团的重要融资渠道 。 根据相关媒体报道 ， 在领地集团总额119.09亿元有息负债中 ， 有超过一半以上是信托借款 。 其中 ， 67.68%是用项目公司股权抵押获得的贷款 。 另外有超过三成则是将股东借款的债权转让给信托公司 ， 以获得贷款融资 。
债券属于标准化产品 ， 信托属于”非标“产品 ， 一般来说 ， 信托和债券相比 ， 企业发行信托的融资门槛更低 ， 更加灵活和容易 ， 发债的审核更加严格 ， 信托产品的利率高于公开市场发行债券 。 业内人士分析 ， 此次寻求上市之路 ， 正是为了拓宽融资渠道 。
因融资增加 ， 领地集团净负债比例逐年攀升 ， 从2017年度的60%升至2019年底的140% 。
净利润较低 重仓三四线藏风险资料显示 ， 领地集团最近三年的净利率处于业内较低水平 。 2017、2018、2019这三年分别为20.1%、35.7%及27.8% 。 对应净利率逐年下滑 ， 分别为12.2%、11.5%及8.9% 。
对此 ， 领地集团在招股书中解释 ， 毛利率的下降主要是由于该年度交付的物业毛利率相对较低 ， 具体而言 ， 当年确认的旗下建筑面积最大项目西昌领地兰台府的毛利率相对较低 ， 该地块土地收购成本偏高 ， 为了快速周转 ， 所定售价较低 。
招股书披露 ， 公司2019年的净资产收益率仅仅只有10.4% ， 总资产回报率只有1.6% 。 和去年上市的几家房企同期的净资产收益率和总资产回报率存在着很大的差距 。
业务过于单一也让领地面对市场风险时 ， 缺少可以躲闪的避风港 。 招股书显示 ， 领地的收益主要来自销售物业 ， 小部分收益来自商业物业营运 ， 其余为酒店业务及项目管理收入 。
数据显示 ， 截至2019年底 ， 领地集团销售物业的收入占所有收入的98.5% ， 商业物业管理收入仅占0.9% ， 酒店业务收入占0.5% ， 项目管理收入占0.1% 。
2017至2019年 ， 领地集团录得收益分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元 。
领地集团招股书显示 ， 截至2月29日 ， 公司共有90个处于不同阶段项目 ， 总土储约为1331万平方米 。 其中 ， 包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米 。


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