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老洋房@每平米卖40万！揭秘上海老洋房交易：动辄数亿身价，买家独爱整幢产权收购

【上海老洋房图鉴】
【老洋房@每平米卖40万！揭秘上海老洋房交易：动辄数亿身价 ， 买家独爱整幢产权收购】所谓上海老洋房 ， 主要是建造于1840年-1949年间的上海独幢别墅 ， 它们建筑风格各异 ， 且承载着海派文化精髓并拥有百年历史沉淀 ， 甚至不少老洋房还见证了百年前上海滩的传奇故事 ， 令其具有极强的文化底蕴与投资价值 。
老洋房呈现“有价无市”状况背后的深层次原因 ， 未必是可交易房源的稀少 ， 而是越来越多富豪不愿“露富” ， 导致老洋房交易的私密性要求骤增 。
但是 ， 毕竟这批老洋房 ， 不仅是时代赋予的建筑经典 ， 更凝结了沪派人文精华 。 21世纪经济报道私人银行周刊本期“上海老洋房”特别报道 ， 欲与读者分享这些经典如何在时光中淬炼、修缮、传承 。
来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记   者丨陈植
编   辑丨李伊琳
数据显示 ， 目前上海现存老洋房约有4000多幢 ， 其中逾90%归国家所有（只租不售） ， 拥有私有产权的老洋房只有约250幢 ， 其中产权清晰、修缮完好的仅有50余幢 。
“想买的富豪不少 ， 真正能成交的老洋房屈指可数 。 ”一位涉足老洋房交易的律师向采访人员透露 。
去年以来 ， 他接触过多位有意投资上海老洋房的富豪 ， 其中多数富豪都是冲着老洋房稀缺性与资产保值潜力而来 。
然而 ， 这些富豪乘兴而来 ， 败兴而归——因为可成交的上海老洋房太少了 。
正是这种稀缺性 ， 令上海老洋房身价始终居高不下 。 比如位于凤阳路288弄338号的应公馆 ， 是在20世纪初由上海地产大亨应子云斥资10万两白银打造的四层楼老洋房 。 3年前 ， 应公馆继承者因岁数已高且无力维持 ， 报价3.8亿元出售 ， 如今这幢老洋房依然没找到新主人 。
在他看来 ， 如今老洋房呈现“有价无市”状况背后的深层次原因 ， 未必是可交易房源的稀少 ， 而是越来越多富豪不愿“露富” ， 导致老洋房交易的私密性要求骤增 。
“有价无市”的老洋房交易
所谓上海老洋房 ， 主要是建造于1840年-1949年间的上海独幢别墅 ， 它们建筑风格各异 ， 且承载着海派文化精髓并拥有百年历史沉淀 ， 甚至不少老洋房还见证了百年前上海滩的传奇故事 ， 令其具有极强的文化底蕴与投资价值 。
目前 ， 上海汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域 ， 且老洋房面积在250-450平米之间 ， 花园面积则有100-400平米 。
上述涉足老洋房交易的律师向采访人员透露 ， 早在2006年 ， 上海一度掀起老洋房投资热潮 ， 当年二季度共成交50多幢 ， 其中总价超过1亿的就有7幢 ， 最知名的一幢是知名建筑设计师邬达克在上海的处女作——位于巨鹿路886号的老洋房 ， 其总建筑面积375平米 ， 花园面积500平米 ， 总价1.25亿元 ， 成交单价达到40万元/平米 。
“从那时起 ， 老洋房价格都基本保持在上涨轨迹 ， 如今多数老洋房的市场价格都在亿元级别 。 ”他告诉采访人员 。
一直以来 ， 上海老洋房的市场估值 ， 与商品住宅截然不同 。 老洋房的估值 ， 主要看地段、弄堂环境、花园面积 ， 以及其所蕴藏的上海滩传奇故事与文化底蕴 ， 而且老洋房的报价都是以占地面积计价 ， 而不是房屋的建筑面积 。 很多占地面积大、花园面积大且具有名人居住文化历史的老洋房 ， 报价要比同地段同建筑面积其他老洋房高出逾一倍 。
采访人员多方了解到 ， 2006年前后的老洋房买家 ， 主要是海外华裔人士与港澳台富豪 ， 但随着这些年中国富豪财富骤增 ， 如今老洋房的购买主力已变成民营企业家与上市公司创始人 。
“而且这些国内富豪特别青睐整幢老洋房产权 。 ”他告诉采访人员 。 因此要促成一笔老洋房买卖 ， 他都要耗费大量精力 。 究其原因 ， 由于历史原因 ， 当前多数老洋房均居住着多户居民 ， 因此他只能代表潜在买家 ， 与这些住户逐一协商买下所有业主产权或使用权 ， 才能完成整幢老洋房的住宅产权交易 。


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