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老洋房@每平米卖40万！揭秘上海老洋房交易：动辄数亿身价，买家独爱整幢产权收购( 二 )


“前些年 ， 有位富豪看中位于高安路的一幢老洋房 ， 报价逾5000万元 ， 为了促成交易 ， 相关团队花了大半年时间与10余家住户协商 ， 总算让他们同意出售房屋产权或使用权 ， 最终让买家买下这幢老洋房所有产权 。 ”他回忆说 。
后来有些老洋房销售中介感觉相关沟通工作实在太复杂繁琐 ， 转而只出售那些产权清晰（单一户主）且修缮完好的老洋房 ， 导致老洋房供应骤降 ， 进一步推高老洋房价格 。
他坦言 ， 如今他也不大愿帮助富豪逐一说服住户同意出售老洋房房屋产权 ， 因为他发现这些住户的报价随着老洋房身价倍增“水涨船高” 。
比如有些住户直接提出要拿市中心同地段的大户型房屋估值 ， 作为他们“搬离”的条件 ， 令潜在买家感到实际购买成本可能比老洋房市场报价还要高出数千万元 。
“这也是造成目前老洋房交易有价无市的一大原因 。 ”他坦言 ， 毕竟现在老洋房身价动辄数亿元 ， 若实际成交价格比市场身价高出不少 ， 富豪就会觉得老洋房的保值魅力反而大降 ， 投资积极性也会削弱 。
资产保值与品牌提升
老洋房的“一房难求” ， 也令不少此前投资老洋房的富豪们赚得盆满钵满 。
2009年 ， 时任盛大网络CEO陈天桥斥资2.8亿元购买了位于愚园路699号的严家花园 ， 如今这套老洋房市场报价高达约10亿元 ， 几乎是一年涨1亿 。
“不过 ， 随着富豪们嫌操作麻烦对老洋房的投资兴趣有所减弱 ， 当前老洋房的承接主体正变成大型企业 。 ”一位老洋房销售中介机构负责人向采访人员透露 ， 近年有意购买老洋房作为办公楼的企业数量一直在增加 ， 因为老洋房的资产保值潜力 ， 不但被企业家视为资产投资的安全垫 ， 更是融合上海海派文化提升企业品牌实力的重要窗口 。
采访人员多方了解到 ， 位于静安区陕西北路186号的荣宅 ， 曾是“面粉大王”荣宗敬家族的家宅 ， 堪称上海最高雅的洋房之一 。 如今知名奢侈品品牌Prada在承接这幢老洋房后 ， 耗费6年基本恢复建筑历史原貌 ， 将其品牌内涵与上海海派文化底蕴做了全面融合 。
位于番禺路60号的孙科别墅（也是知名建筑设计师邬达克在上海留下的最著名私宅作品）在被万科“承接”后 ， 被打造成城市更新项目“上生·新所” ， 以提升万科的建筑文化品质 。
在上述律师看来 ， 随着近年老洋房身价成倍增长 ， 目前有些富豪以企业名义进行投资更加合适 。
究其原因 ， 由于历史遗留问题 ， 很多老洋房存在产权不够清晰、产权所有者家族传承分配过程存在分歧等问题 ， 因此由财大气粗的企业出面 ， 更能从中斡旋找到妥善解决方案；而富豪个人通过代理人出面斡旋 ， 反而容易被老洋房住户或产权所有人家族趁机抬高报价 。
“更重要的是 ， 现在越来越多富豪不想露富 ， 用企业名义投资购买也显得更具私密性 。 ”他指出 。 不过 ， 随着经济增速放缓 ， 近期有些富豪正有意将老洋房出租收取不菲月租金（比如思南公馆月租金高达30万元）维持企业运转 ， 这令他们有机会知道老洋房的真正主人是谁 。
本期编辑 黎雨桐、实习生华凯纯
本文首发于微信公众号：21世纪经济报道 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：董云龙 ）


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