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：A股物业龙头招商积余净利润同比下降超6成，物管毛利率低至9.83%( 二 )


受房地产业务“拖累”？
据悉 ， 上述3家房地产项目公司的转让投资收益合计为12.43亿元 ， 但属于非经常性损益 。 同时 ， 在报告期内 ， 公司投资性房地产公允价值变动产生的公允价值收益较2018年同期减少了约为2467.74万元 ， 也属于非经常性损益 。
由此看来 ， 在2019年 ， 招商积余在加快剥离房地产开发业务 。
1994年 ， 招商积余的前身中航善达在深交所挂牌上市 。 公开资料显示 ， 在上市初期 ， 公司为多元化经营企业 ， 但随后采取了“以房地产开发为主体 ， 物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展策略 。 从2011年8月份开始 ， 公司逐渐剥离了酒店经营业务 ， 集中发展房地产开发项目 。 2016年初 ， 公司开始投资发展航空科技文化业务 ， 在同年12月份向保利发展旗下的子公司转让了房地产开发业务的相关资产和负债 ， 将企业重心放到了物业、设备设施管理以及资产经营等业务上 。 在2019年12月份完成重大重组之后 ， 招商积余转型成为“国内领先的物业资产管理运营商” 。
从上市初期至今 ， 招商积余试水了多个业务领域 。 上述提到 ， 针对净利润的大幅下降 ， 招商积余方表示 ， 其是因为转让房地产项目公司取得投资收益所致 。 但其营收的下滑或许也与房地产开发业务不无关系 。 东方证券在针对招商积余的研报中称 ， 营收同比负增长 ， 低于市场预期 ， 主要系房地产开发结算不及预期 。 报告显示 ， 2019年 ， 公司房地产开发项目业务的营业收入为3.12亿元 ， 同比减少了85.48% 。
《华夏时报》采访人员了解到 ， 招商积余下属子公司天津格兰云天置业有限公司、龙岩紫金中航房地产开发有限公司及衡阳中航地产有限公司已在2019年计提存货跌价准备3.03亿元 。 未来 ， 公司的房地产开发项目业务或将继续计提跌价准备 。
盈利难题待解 物管毛利率低至9.83%
横挡在招商积余发展之路上的难题是“低盈利” 。 同花顺数据显示 ， 2019年 ， 招商积余的毛利率为18.26% ， 同比下滑了7.03% 。 按照东方财富网发布的数据 ， 招商积余在2019年度的营业净利润率下降至了4.44% ， 2018年同期则为12.38% 。
《华夏时报》采访人员梳理财报发现 ， 2019年 ， 招商积余物业管理的毛利率为9.83% ， 同比减少了0.78% ， 营业成本同比增加了33.97% 。 资产管理的毛利率为73.08% ， 同比减少了1.11% ， 营业成本同比增加了1.86% 。 遗留的房地产业务毛利率为48.96% ， 同比增加了29.08% ， 营业成本减少了90.75% 。
针对毛利率和净利率的下降的原因 ， 采访人员发现 ， 2019年 ， 招商积余物业管理的营收占总营收的84.72% ， 资产管理的营收占总营收的10.15% ， 而公司遗留的房地产开发项目业务的营收占公司营收的5.13% 。 房地产业务占比的下降使得招商积余的毛利率下滑 。
《华夏时报》采访人员在梳理了其他上市物业公司的财报后发现 ， 作为一家龙头物业公司 ， 招商积余的物业管理毛利率与同规模的公司相差甚远 。 数据显示 ， 2019年 ， 碧桂园服务的物业管理服务部分的毛利率约为30.2% ， 绿城服务的物业服务毛利率为11.4% ， 永升生活服务的物业管理毛利率为22.1% ， 滨江服务的物业管理服务毛利率为16.1% 。
针对低毛利率与房地产开发业务未来走向的问题 ， 《华夏时报》采访人员致电了招商积余董秘办进行采访 。 取得联系之后 ， 其对《华夏时报》采访人员表示 ， 公司采访由公司的文化部负责 。 随后 ， 采访人员两次致电了公司的文化部进行采访 ， 但对方表示 ， 文化部负责人不在办公室 ， 也无法向采访人员提供负责人的个人联系方式 。
《华夏时报》采访人员按照工作人员告知的邮箱向招商积余方发送了采访函 ， 并说明了最晚回复时间 。 但截至发稿 ， 尚未收到招商积余方的回复 。
不过 ， 针对毛利率过低等问题 ， 招商积余在报告中表示 ， 公司业务发展以内生式为主 ， 收并购拓展力度不足 ， 发展速度落后于行业头部企业 。 而随着公司战略转型的推进 ， 除原有业务外 ， 还将加大增值服务、资产管理运营以及新业务培育 ， 其或将影响公司战略实施落地及年度业绩目标的达成 。


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