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『不到』长租公寓装修不到2年，大房东告我，要抢回去！

本文转载自公众号“公寓次世代”
公寓次世代原创
文 / ZZ
“昨天和一位律师朋友聊起“二房东”这个行当 ， 十几年前 ， 是一群没学历、能吃苦的农村人撑起来的 ， 那些年付出多少大半就能得到对等的经济回报 ， 只是声名不大好 ， 如今这几年风光起来 ， 很多厉害的人进来 ， 大把的投资也来了 ， 可钱赚的却更少更累 ， 官司也不少 。
去年有个广州的公寓老板 ， 就遭遇了一出“无妄之灾” ， 惹上一起物业官司 ， 两周前他说“官司赢了” ， 但麻烦事还有一堆 。 我们今天就来回顾一下这起案件 ， 也是给长租公寓的经营者们再次提醒 ， 拿项目一定要谨慎 ， 小心掉坑里 。
一
农夫与蛇
大房东为解约 ， 把公寓老板告了
广州最有名的出租房 ， 是城中村的握手楼 ， 湖北人老李（化名）在白云区城中村做了近十年的长租生意 。
3年前 ， 一个业主的母亲刘某（化名）通过中间人介绍找到老李 ， 她手里有两栋楼 ， 想租给老李 ， 签约时刘某透露 ， “我老了管不了了 ， 儿媳妇又上班 ， 儿子好赌输了很多钱 ， 借的都是高利贷 ， 高利贷一直在追债 ， 还不上就……” 。
老李签下来 ， 租期是8年 ， 租金也相对比较便宜 ， 改造出来50多间房 ， 租的不错 ， 却也不至于暴利 。
『不到』长租公寓装修不到2年，大房东告我，要抢回去！
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老李签下的物业
『不到』长租公寓装修不到2年，大房东告我，要抢回去！
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老李和刘某的签约合同
到了去年10月 ， 刘某打电话给老李 ， 要毁约 ， 收回物业 。 根据老李的了解和推断 ， 王某毁约的原因有两方面 ， 一个是当地政府有计划在项目附近修建地铁站 ， 另一个是业主听说了村里其他物业的出租价格 ， 心里不平衡了 。 项目装修好才2年不到 ， 本都还没回 ， 老李直接就拒绝了 。
不久后 ， 老李被起诉了 ， 典型的农夫与蛇的故事 ， 就这样真实上演了 。
这里面牵涉到一个风险 ， 广州城中村里产权较复杂 ， 按往常行业里的做法 ， 不论物业所属的宅基地证上名字是谁 ， 只要确认是一家人 ， “签谁都一样” 。 老李签完后 ， 才知道这个物业的宅基地是刘某儿子的 ， 签合同的是刘某 ， 老李也不担心 ， 这种情况当地很常见 。
刘某就想借这个“漏洞” ， 让合同无效 。 怎么无效呢？为了钱 ， 刘某一家接下来这一波操作可以说是没底线了 。
刘某的儿子何某（化名 ， 该宅基地的持有人）把刘某和老李一起起诉了 ， 起诉原因是 ， 刘某（自己母亲）在未经同意的情况下 ， 将其名下的宅基地楼出租给了老李 ， 老李装修后又未经他同意转租出去 ， 还有一条是“农村宅基地不能用于出租” ， 讼诉请求：一是判定刘某和老李之间签的租赁合同无效；二是要求老李归还物业 。
为了要回物业 ， 刘某和自家儿子搭台唱戏 。 对于这个“天降横祸” ， 老李的胜算又有多少？
二
赢了官司 ， 还是麻烦不断
何某的目的 ， 当然是无所不用其极 ， 要回房子 。 而事实上 ， 从最初带看 ， 到后面的运营过程中 ， 老李到村里办报备、装门禁、缴纳水电费等事宜 ， 何某的妻子朱某（化名）全程参与 ， 缴费单据上都有何某的大名 ， 这整个过程都相应和合同和单据 ， 给老李留下了充足的证据 。
另外 ， 关于宅基地不能用于出租的法律条款 ， “也早就过时了” ， 集体土地改租赁 ， 到了2019年 ， 在全国一线城市都已经不算新鲜事 ， 广州还是第一批试点城市 。
证据充足 ， 就是费事 。 从去年10月到12月 ， 一审审判 ， 后又二审 ， 直到今年4月 ， 折腾了半年 ， 老李赢了 。
二审判决书如下：
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