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#一季度#一季度上海甲级写字楼净吸纳量同比降49%

疫情对商办市场的影响开始逐渐显现 。
据第一太平戴维斯统计 ， 一季度上海甲级写字楼市场录得6.95万平方米净吸纳量 ， 环比去年四季度持平 ， 但同比仍下降49%；与此同时 ， 租金环比加速下跌1.0% 。
值得一提的是 ， 由于无新供应 ， 季内市场以吸纳现有存量为主 ， 这使得上海全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9% 。 但随着未来三年供应高峰的来临 ， 空置率将继续上行 。
“因为春节和疫情的影响 ， 目前出租率并不是很好 ， 你们选择余地还是很大的 。 ”在北外滩来福士广场 ， 上海某经纪公司置业顾问邹勇告诉《每日经济新闻(博客,微博)》采访人员 ， 因为是新写字楼项目 ， 加之受疫情影响 ， 目前出租情况并不理想 。
新开写字楼出租受阻
4月23日下午 ， 《每日经济新闻》采访人员来到位于北外滩滨江核心地段、与陆家嘴(600663,股吧)隔江相望的昔日全国“地王”——凯德北外滩来福士广场看到 ， 投入使用不久的双子塔建筑周边仍在进行最后的施工 ， 部分租户的装修工作已经开始 ， 但现场仍显得人气不足 。
据来福士广场底楼大堂工作人员介绍 ， 银行、保险及金融服务占了租赁面积的62% 。 北外滩沿线历来是货运、航运及金融企业的聚集地 ， 该项目租金8~12元/平·天、物业费42元/平方米的费用水平 ， 属于江景写字楼中极具性价比的选择 。
但在采访人员停留的较长时间内 ， 只有安保人员偶尔从员工通道出入 ， 几乎看不到上班族和商务人士 。
“毕竟是新写字楼项目 ， 2019年四季度才开始招商 ， 你们新租户面积和价格都可以谈 。 ”邹勇向采访人员坦言 ， “因为春节和疫情的影响 ， 目前出租率并不是很好 ， 你们的选择余地还是很大的 。 ”
显然 ， 邹勇对于采访人员提及的公司搬迁非常感兴趣 。 但他也表示 ， 最近搬迁的需求也有一些 ， 但不多 ， 还是受到一定影响的 。 特别是新楼 ， 没办法 ， 只能慢慢招商 。 ”
距来福士广场一站地铁以外 ， 入市较早的上海新地标白玉兰广场则是另一番景象 。 竣工超过两年的白玉兰广场已有W酒店入驻 ， 商场等业态已然成熟 ， 现场可随着看到佩戴工作证的上班族出入 。 “租办公楼啊 ， 只有高层江景的有一些空着 ， 中低区基本上很少了 。 ”底楼大堂工作人员告诉采访人员 。
甲级写字楼新增挂零
第一太平戴维斯统计显示 ， 一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市 ， 总存量截至季末维持在1330万平方米 。 一季度租赁需求主要来自于春节前谈妥的成交 ， 且市场录得的6.95万平方米净吸纳量以消化现有存量为主 ， 因此甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9% 。
随着国内疫情得以有效控制和复工复产的逐步推进 ， 预计年内新增供应新供应约120万平方米 ， 但仍然比去年末的预测量缩减35% 。
第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事James Macdonald向《每日经济新闻》采访人员表示 ， “2019年全年 ， 上海全市甲级写字楼供应量为68.8万平方米 。 2020年这一预测值较去年供应水平依然为较大体量 ， 尽管同2017~2018年的供应高峰（平均185万平方米/年）相比明显减少 。 供应端的放量无疑会对需求释放起到一定影响 ， 但二者并非存在线性关系 。 ”
事实上 ， 上海写字楼市场整体空置率更甚于甲级市场 。 据高力国际最新统计 ， 一季度上海写字楼整体空置率为19.2% ， 环比下降0.8个百分点 ， 但这一空置率将在2020年末达到28.9% 。
一季度 ， 上海南外滩、新客站区域新增供应了3个写字楼项目 ， 总计供应面积约23.1万平方米 。 高力国际预计 ， 2020年全市写字楼供应量将达到250万平方米 ， 但需求量仅为40万平方米 ， 供求比大于6：1 。

数据来源：高力国际
甲级写字楼在上海的优势正在凸显 。 “高品质楼宇意味着同等品质的物业管理 ， 无论是当前物业的管理 ， 疫情期间如测温、通风、定时消毒等防疫措施 ， 以及期间与房地产科技的结合运用 ， 抑或是企业的未来选址 ， 尤其是大型租户、跨国企业愈加重视楼宇健康和安全 ， 及其对雇佣员工的重要性等 。 ”James Macdonald表示 。


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