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戴着口罩抢房 谁在透支深圳下半年购房需求？( 二 )


2月底开始看房 ， 3月初签合同 ， 翁小姐置换学区房非常神速：“即便这样 ， 现在还无法装修 ， 看来9月开学前是搬不进去了 。 ”为了给即将上小学的孩子谋得好学位 ， 年前 ， 翁小姐就已经开始了解深圳福田名校百花小学附近的房源 。 优质的学位房从不掉价 ， 翁小姐了解到 ， 百花小区即便是很破旧的二手房 ， 单价也高达10万左右 ， 比同区其他新房还高一两万 。 算了一笔账 ， 一家老小 ， 最起码得需要个两房 。 为了凑首付 ， 翁小姐年前先卖掉了自家在坂田的一套房子 ， 准备年后敲定百花附近的学区房 。 疫情暴发后 ， 看房的节奏放缓 ， 但翁小姐从未减少和地产中介在线上的交流 ， 边关注疫情进展 ， 边了解最近放盘 。 随着疫情控制效果明显 ， 翁小姐2月底就迫不及待地看了几处刚放出的房子 ， 一周不到 ， 敲定了其中一套八十多平方米的房子 。 “我看的那套房子 ， 几个客户都在考虑 。 看房的时候 ， 还有两个中介人员带客户看 。 尽管户型不是很满意 ， 但为了孩子上学 ， 放出的学位房有限 ， 我们很快就签合同了 。 ”
有同行透露 ， 还有资深的购房人士也在积极置换优质房源 。 一位外派来深圳工作十余年 ， 手上约三十余套房的香港人 ， 把在福田和罗湖的房源陆续出手 ， 打算全部置换成少量有学位的优质房源 。 还有实体企业高管近期行情不好 ， 卖了自己6套房源置换成深圳湾悦府 。 “与其打散放在市场 ， 不如选一个优质的标的统一放 。 这样更保值 ， 接下来的行情 ， 我们也预计不准 ， 不知道会萧条多久 。 ”
豪宅客抢盘不手软
疫情期间 ， 大部分行业都面临着前所未有的生存危机 ， 压力空前 ， 深圳个别几千万的豪宅动辄秒光却也是事实 。 深圳是全国民营经济最发达的城市 ， 土地面积少 ， 落户门槛低 ， 新增人口远比京沪多 ， 这些都是深圳房价坚挺的强有力支撑 。
业内总结 ， 深圳的豪宅有几个特点 。 第一 ， 深圳豪宅更刚需化 ， 120~200平方米的面积自带地铁、顶级名校 。 这样 ， 有需求的客户会多 。 第二 ， 公寓引领了深圳顶级豪宅的发展 ， 降低了购房资格要求 。 全国、全球富豪都可以来深圳买买买 。 第三 ， 深圳豪宅的价格标杆是香港 。 香港的中环、香港的半山、香港的浅水湾 ， 一套apartment式的豪宅也都是以亿计价 。 这些得天独厚的特点 ， 导致深圳豪宅市场的抗性小、客户多 ， 豪宅变刚需 。
此外 ， 深圳的豪宅 ， 还有很好的融资属性 ， 无论住宅还是公寓 ， 都能用上不错的杠杆 。 以杠杆投资深圳豪宅 ， 已经让一批中产变成了富豪本身了 。 深圳豪宅动辄一年涨个几百万 ， 上千万 。 甚至还能贡献出几亿增幅 。 比如 ， 香蜜湖的学位房 ， 一年拉涨个两三百万；华侨城的别墅 ， 早年6000万入手的买家4个亿套现 。 香蜜湖、后海、深圳湾、宝中等以万计的高级白领跻身富裕 。 造富效应 ， 吸引更多的富豪入场 。
火热行情存在很大变数
深房中协认为 ， 目前深圳楼市的确存在局部片区 ， 局部楼盘被“热炒”的现象 ， 并且在“热炒”的背后 ， 存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化炒房团队利益链 ， 在助推此轮楼市“虚火” 。
根据深房中协中介标准指数显示 ， 随着行业复工复产的推进 ， 3月份楼市成交量虽然有了一定程度的恢复 ， 但区域间分化态势明显 ， 成交集中的区域也主要集中在具有优质地理位置和优质学区资源的片区内 。 但总体而言 ， 一季度成交量并没有因为热炒行为 ， 而造成上述热点片区内网签量（成交量）的明显大幅上涨 。 此外 ， 楼市的“虚火”并没有给行业带来明显的效能提振 ， 通过深房中协数据统计 ， 行业近期的实际生存状况并不易 ， 一季度行业人均网签0.30套 ， 环比2019年四季度下降49% ， 同比2019年一季度下降9% ， 同比、环比都呈下降态势 。 因此 ， 实际成交情况与楼市表面火热的感官体验并不一致 ， 说明了分化语境下的这一波市场行情并不具有全市代表性 。


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