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「家庭」智库·观点 | 从央行《2019城镇家庭资产负债调查》看楼市前景( 二 )


「家庭」智库·观点 | 从央行《2019城镇家庭资产负债调查》看楼市前景
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图2中国城镇居民家庭户均资产“基尼系数”估算图
表1中国城镇居民家庭总资产分布情况
「家庭」智库·观点 | 从央行《2019城镇家庭资产负债调查》看楼市前景
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（图表引自：《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》）
二、居民资产流动性很差 ， 买房投资风险加大 ， 调控政策面临两难
调查显示 ， 我国城镇居民家庭总资产中 ， 住房+商铺占70%；其他资产占30%；30%中约10%是汽车、家具、家电等实物资产 ， 20.4%为现金、存款、证券、基金等金融资产 ， 无风险金融资产（多数为存款）更受欢迎 。 对比来看 ， 美国居民家庭房产占家庭总财富的比重约为30% ， 金融资产占比接近70% 。 可见 ， 我国居民资产流动性很差 ， 多数财富“沉淀”为难以变现的固定资产 ， 转化为消费的难度很大 ， 且存在流动性风险 。 由此可以得出下列三点推论：
第一 ， 买房投资需格外警惕流动性风险
首先 ， 从宏观经济风险看 ， 以往有一种流行说法是“经济越差、房价越涨” ， 这是一种错误观点 。 这一错误观点主要逻辑在于：①经济不好 ， 刺激经济的货币政策导致货币供应量加大 ， 由于其他投资可能都不赚钱 ， 所以热钱会大量涌入房地产市场 ， 此时房价上升是一种货币现象；②经济不好可能导致以往投资性、投机性需求断供 ， 损害银行安全 ， 为了金融稳定 ， 政府会采取救市措施；特别是政府需要扩大投资、降低税收 ， 也需要通过卖地获得收入 ， 因此也会采取救市措施 ， 此时房价上升是一种政策现象 。
当前 ， 这种旧有思维要变一变了：
①由于新冠疫情影响 ， 内需外需遭受双重打击 ， 一季度经济出现改革开放以来首次同比负增长（这里还包括过年消费带来的缓冲 ， 加之外贸受影响比现在小 ， 要不然可能更大） ， 许多企业提出裁员降薪计划 ， 特别是经济外向型地区遭受的冲击更大 ， 这一影响的程度、持续的时间是前所未有的 。 所谓刚需阶层可能连工作都保不住了 ， 月收入降低一半 ， 买房意愿还会很强么？同时 ， 经济外向型地区输入性感染压力大 ， 可能长期处于疫情防控状态 ， 限制人口流动 ， 造成城市新就业人口“刚需”流失 。 因此 ， 从刚需支撑来看 ， 房价上涨是没有逻辑的 。
②要理解国家宏观经济政策的优先级 。 目前中国最核心的宏观经济目标是就业 ， 是防止失业潮 ， 是确保社会稳定 。 因此 ， 目前最紧要的是千方百计启动内需 ， 让外需卖不动的东西能够消化掉、企业员工能发工资、能去再次消费 ， 从而使得经济循环起来 。 从调查公布的数据看 ， 43.4%的家庭有住房贷款 ， 56.5%的家庭有负债 ， 房贷平均占家庭总负债的75.9% ， 房贷负债是抑制居民消费的一项沉重负担 。 调查同时显示 ， 高收入家庭的负债参与率更高 ， 越愿意负债 。 可见 ， 无负债的43.5%家庭可能多数不是“有钱人” ， 消费能力也不高 。
可见 ， 买房到底是抑制还是促进消费已经成为一项“哲学命题” 。 以往 ， 买房后会大肆装修、采购新家电 ， 形成一定的拉动力 。 未来 ， 随着经济、居民收入下行压力加大 ， 把旧家具、旧家电搬过去用用 ， 然后三年五载不买新衣服、不下馆子的可能性也很大——买房的消费刺激作用可能是低于挤出效应的 ， 又造成大量财富沉淀、难以参与经济循环（购房款转化为卖房者的存款有准备金、转化为工资后还有储蓄） 。 因此 ， 理论上、感知上说服决策者出台政策刺激房地产市场 ， 从而启动消费是困难的——决策者更希望居民、特别是富人去消费而不是买房（能否实现先放在一边） 。
③从控制经济风险角度讲 。 房子具有“买涨不买跌”特性 ， 要放开政策让人们买房就得允许房价出现较明显上升 。 如果放开限购、限贷政策 ， 并且放宽销售限价 ， 允许导致投资性、改善性需求入市（疫情期间 ， 许多家庭确实有改善住房条件、增大居住空间的意图） ， 势必造成购房“追涨” ， 前期好不容易降下去的居民杠杆率再次提高 。 在经济下行压力整体较大的背景下 ， 这无疑会给未来经济风险埋下伏笔 。


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