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「家庭」智库·观点 | 从央行《2019城镇家庭资产负债调查》看楼市前景( 三 )


综上所述 ， “房住不炒”“不把房地产作为短期经济刺激手段”言犹在耳 ， 房地产调控目前不是一项单纯的经济命题；加之宏观经济调控 ， 直接放松房地产调控措施的可能性非常低 。 我们可以看到近期10个城市放松调控一日游（“抑制政策现象型房价上涨”） ， 深圳也在严查违规贷款流入楼市（“抑制货币现象型房价上涨”） ， 也就意味着投资性、改善性需求难以大规模入市 。 综上 ， 在刚需、改善性、投资性需求都难以入市的条件下 ， 房价大规模上涨是没有逻辑的 。
其次 ， 从地方政府“潜”意图来看 。 据调查显示 ， 30%家庭拥有两套房产 ， 10%家庭拥有3套及以上数量的房产 ， 96%家庭都有房产 ， 我们且不论这一调查是否具有现实意义的科学性（把父母子女算在一起 ， 北京常住人口有一套外地住房是否算有住房） ， 单从数据看 ， 我国居民家庭住房自有率已经很高了 ， 而这对于地方政府和开发商而言都是不利的 ， 可能促使房产流动性进一步冻结：地方政府希望的是卖新地、盖新楼 ， 如果大家都去二手房市场买房 ， 地方政府除了收点契税、印花税基本没有什么收入；开发商更希望购房者选择新房而非二手房 。 当经济下行压力加大的时期 ， 地方政府、开发商其实心理最大的算盘是“冻结二手房市场、放开新房市场” 。 因此 ， 即便救市 ， 也可能会出台“新房不限购、新区不限购、新人才不限购”的措施 ， 即显得具有正当性 ， 又有利于维持地价 。 在这样的导向下 ， 买房投资将来可能面对的是流动性的冻结 ， 变现的风险会越来越大 。
第二 ， 我国居民金融类资产中无风险金融资产更受偏好 。 这有四个主要原因：一是传统观念影响 ， 投资意识不足；二是反映出当代城市人群生活成本大幅度上升 ， 确实攒不到钱 ， 很多年轻人抱怨父母工薪阶层在那个时代可以买车买房 ， 自己月入上万却月光、啃老 。 三是由于社会保障不足特别是近年经济下行压力加大 ， 企业生存压力大 ， 就业形势严峻 ， 居民攒的钱越来越不愿做长期投资 ， 而更偏爱灵活存取的、中低风险的金融资产以备不时之需；此外 ， 很大一部分原因在于很多资产管理机构经营水平低、信誉差 ， 造成行业声誉下降 。 由此造成居民更偏好中低风险的金融资产 ， 高风险、（可能）高收益投资接受度较低 。
但是 ， 这样的局面造成居民金融资产收益率多数跑不赢通货膨胀 ， 金融资产抗风险能力脆弱 。 特别是经济承压期 ， 宽松的货币政策导致货币贬值（事实上我国M2已经达到GDP约2倍） ， 实际上会伤害到更多家庭、特别是中低收入家庭的资产 ， 进一步打击消费 ， 这也是为何降息需要谨慎 ， 而给居民“发放消费券”是一种好的方法 。 但是 ， 为了跑赢通胀 ， 许多居民还是抱着传统意识把钱投到看起来最“安全”的房产中 ， 又面临着前述流动性风险 。
综上所述 ， 初步观点如下：
第一 ， 中国宏观统计指标 ， 如经济增速、平均收入、固定资产投资增速、PMI等指标的表征意义、代表性已经越来越差 ， 位于平均线下的人群将越来越多 。 困难时期 ， 社会保障问题可能会“指数型”增长 ， 需要关注最广大的中低收入者给予特殊关注和照顾 。
第二 ， 短期内 ， 不建议国内投资者高杠杆、重资产进行房产投资 。 简言之 ， 这笔钱没赚到不可惜 ， 套牢的概率更大 ， 去做其他投资可能更好；应采取多种措施鼓励有钱人想消费（而不是买房） ， 敢消费、把消费留在国内 ， 这对于富裕阶层也是有利的——如果经济形势不好大家都不消费 ， 就会陷入衰退的恶性循坏 。 亚当斯密的理性经济人和“看不见的手”理论就会失效 。
第三 ， 为了保障市场平稳运行 ， 房地产调控政策应在不把市场搞“火”的尺度内把市场放活 ， 可能有三方面间接政策：一是区域和产业政策；二是城市人才和落户政策；三是健康的刚需扶持政策（如首套房首付降低、利率优惠） ， 但放开需慎之又慎 ， 房价再涨这部分刚需也会萎缩（有欲望、无能力） 。 限购、限贷、限价等措施大规模、彻底取消短期来看可能性不大 。


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