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「」楼市现状：3.5亿套房子，75.9%房贷负债！( 二 )


「」楼市现状：3.5亿套房子，75.9%房贷负债！
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如果分城市来讲 ， 人口流动趋势 ， 除了向两大都市圈流动以外 ， 剩下的就是向16个中小型都市圈的核心城市流动 。 例如成渝的重庆、成都 ， 中原地带的合肥、郑州、长沙、武汉 ， 西部的西安等等 。
是什么原因造成人们背起行囊 ， 义无反顾的迁移呢？
答案就是“人往高处走 ， 水往低处流” 。
人们对「优质资源」的追逐表现在历史的任何一个阶段 。 所谓优质资源 ， 最吸引人的资源是薪资岗位 ， 其次是教育、医疗配套设施 ， 最后是气候、空气等环境因素 。
而且近几年在高铁、飞机的助力下 ， 人口的流动趋势更加明显了 。
这几年我还发现了一个现象 。
县城居民对教育的投入简直疯狂 ， 凡是有些储蓄的 ， 都愿意挤破脑袋选择在附近的“大城市”买房 ， 然后让孩子享受更高阶的教育 。 这种渴望“阶级跃迁”的社会现象 ， 愈来愈盛 。
那么以此人口流动趋势 ， 中国房地产市场迎来巨大分化 。
流入人口多的城市 ， 房子还是不够用的 ， 例如像最近房价疯涨的深圳 ， 房子稀缺 ， 信贷口子一开 ， 购房者排队入场 。
流入人口少 ， 或者是纯流出的城市 ， 房子过剩现象加重 ， 房价会长期横盘阴跌 。 典型如鹤岗这类单一产业的城市 ， 重工业一垮塌 ， 年轻人如洪水般外流 ， 房价6万一套比比皆是 。
如果你现在所在的地方平均工资低 ， 又不在都市圈中 ， 也不是什么省会城市 ， 我劝你 ， 尽早把手上多余的房子出手 。
接下来我们了解一下目前中国房地产在国民经济中的地位 。
03、房贷压力有点儿重
第一 ， 城镇居民家庭户均总资产317.9万元 ， 资产分布分化明显；家庭资产以实物资产为主 ， 住房占比近七成；
第二 ， 家庭负债结构相对单一 ， 负债来源以银行贷款为主 ， 房贷是家庭负债的主要构成 ， 占家庭总负债的75.9% 。
第三 ， 城镇居民家庭资产负债率为9.1% ， 总体稳健 ， 少数家庭资不抵债；居民家庭债务收入比为1.02 ， 略高于美国居民水平（0.93）；偿债能力总体较强 ， 偿债收入比为18.4% ， 居民家庭债务风险总体可控 。
第四 ， 部分家庭债务风险相对较高：部分低资产家庭资不抵债 ， 违约风险高；中青年群体负债压力大 ， 债务风险较高；刚需型房贷家庭的债务风险突出 。
通过以上4条数据 ， 我们看出 ， 我国国民财富主要承载就是房子 ， 占总体财富7成 ， 而且家庭的债务绝大部分来自于房贷 。
这也就解释了我国房价 ， 为什么一直呈现“易涨难跌”的怪象 。
因为房价一涨 ， 所有人都很开心 ， 即使房子无法兑现现金 ， 大家也可以活在甜美的童话故事里 。 但房价只要一跌 ， 就哀声载道 ， 所有人都谈家庭财富缩水 ， 连出门消费的欲望都减退了 。
「」楼市现状：3.5亿套房子，75.9%房贷负债！
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居民家庭负债收入比是1.02 ， 其实并不低 ， 而且从之前的报告中得知 ， 2019年的居民家庭房贷收入比（个人住房贷款余额/可支配收入）为47.4% 。 意味着全家人起码要拿近一半的收入 ， 去还房贷 。
这时候就考验家庭的收入稳定性了 。
拿疫情影响下的前三季度数据看 ， 企业生存艰难 ， 失业率已经达到了20% 。 居民贷款延期交款比率在2-3月出现了明显上升 。
「」楼市现状：3.5亿套房子，75.9%房贷负债！
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这也解释了为什么此阶段 ， 即使经济如何承重 ， 当局都拒绝启动房地产的原因 。 因为经济还可以通过货币政策刺激 ， 但如果居民不顾风险 ， 跑去炒房了 ， 很可能引发系统性风险 ， 这个大盘绝对是不能动的 。


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