房产价格：透支未来建设现在的货币游戏。( 二 )
很显然 ， 贷款买房的人没有几个是指望这个租金回报的 ， 都是指望房产的增值暴涨 ， 按住房贷款5%计算 ， 中间存在3.5%的差值 ， 所以住房价格每年必须上涨3.5% ， 如果低于这个数 ， 那么就会出问题 ， 但是如果远高于这个涨幅 ， 会刺激大量的投机资金涌入 ， 造成房价异常暴涨 ， 最终一地鸡毛 。 所以国家希望房价稳定缓慢的上涨 ， 实现最大程度的资金沉淀 。在这种前提下 ， 我国提出了房住不炒的大方针 ， 限制房价 。 因为自2014年开始房子直接涨了100% ， 刺激了大量投机资金的涌入 ， 就算再冻结价格10年不涨 ， 2014年前购买的人都不会亏 ， 只有这几年买的人资金链会出问题 。所以 ， 在2018年7月份我国提出坚决遏制房价上涨的红头文件 ， 坚决的开始给房地产领域去杠杆 。简单说：个人住房贷款出现了了令人目瞪口呆的爆发式增长 。 那么 ， 家庭部门的资产负债率安全吗？！5、债务暴雷：上杠杆简单 ， 去杠杆很难 。但是上杠杆简单 ， 去杠杆很难 ， 痛苦异常而且很容易出问题 。 2018年1月30日 ， 金盾股份董事长、55岁的上虞人周建灿爬上当地一家五星级酒店 ， 纵身一跃 ， 留下了一间濒临破产的上市公司以及高达百亿的债务 。这一跳 ， 引发了股市杠杆资金的连锁反应 ， 2018年2月1日 ， 中国A股有大概50多家股票盘中闪崩一字跌停 ， 次日有60多家继续闪崩 ， 从这一天开始 ， A股开始了长达一年的漫漫阴跌 ， 最终掀起了中国上市公司大规模债务暴雷的狂潮 。资本市场的去杠杆很难 ， 房地产的去杠杆也不简单 ， 在个人住房贷款和房企贷款都骤然收紧的同时 ， 房企的应还贷款金额却达到了高峰时期 。2018年房企到期债务额度达3300亿 ， 2019年到期债务达到4700亿 ， 两年加一块儿达到8000亿 ， 处于还贷高峰期 ， 而与此同时在严格的调控政策下 ， 住房交易量大减 ， 楼盘回款困难 。所以在2020年 ， 开发商会比2019年更难过 ， 个别熬不过去的小房企要么降价求存 ， 要么被市场淘汰 。我国的政府债务已经堆积到了极限 ， 上浮空间有限 ， 而居民部门的贷款大家也看到了 ， 也加到了很高的地步 ， 上浮空间同样有限 。 在居民部门贷款迅速增加的同时 ， 居民部门的存款却在迅速下降 。简单说：杠杆率已到上限或极限 ， 悬崖边上 ， 再加杠杆就是推动房地产崩盘 。6、现金财富：超过50万元的 ， 全国比例不超过0.4% 。根据2017年的数据 ， 以存款人为单位 ， 将存款人在各大银行账户的所有存款累加在一起 ， 超过50万元的 ， 全国比例不超过0.4% ， 税后工资连续12个月超过1万元的比例不超过0.2% 。很多人总觉得自己很有钱 ， 家里房子卖出去分分钟几百上千万 ， 但是实际上银行卡里连十万块都没有 ， 这样的人可不在少数 ， 不信你统计下自家里的账面财富和现金财富做个对比试试看 。在这种情况下 ， 居民部门的杠杆很难再上浮了 ， 实在是涨不动了 ， 从2014年到2017年 ， 居民部门的住房贷款总额直接翻了一倍 ， 才支撑起这轮轰轰烈烈的房价大暴涨 。 请问居民部门的住房贷款总额还能再翻一倍么？达到制造业贷款额度的6倍？
你觉得可能么？就算银行敢放 ， 以目前居民部门的收入来看 ， 还得起月供么？居民部门的负荷几乎已经达到了极限 。所以 ， 在没有新一轮的收入增长之前 ， 居民部门的住房贷款总额已经没有能力再爆发式的上升了 ， 而如果没有大量新增贷款涌入市场 ， 房价也很难涨的动 ， 毕竟房价本质上是一个货币游戏 。房价很难涨 ， 但是却处处有雷 ， 未来几年的调控大概率是以不断的放松来稳定房价 ， 让房价不至于大跌为主旋律 ， 毕竟这么多天文数字的房贷堆在那呢 ， 只要房价不大跌 ， 这些贷款就不会出事 ， 一旦暴跌导致不良贷款的产生 ， 这个责任可真的负不起 。简单说：一边是高房价 ， 一边是居民低收入 。 疫情叠加失业率上升 ， 房价是涨还是跌？中国未来几年的房价可以总结为：涨不动 ， 不敢跌 。这就是从中国历史债务的演化 ， 推断出的未来的房价走势 。2020年作为房企偿债高峰年 ， 叠加疫情影响 ， 债务再融资现象将成为2020年常态 。
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