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『不到』值得下注的城市，不到15%！

本文转载自公众号：“楼市参考”
文 | 白羊
楼市下半场 ， 市场已形成一个初步共识 ， 即之前那种一二三四五(002195,股吧)线楼市雨露均沾、鸡犬升天的时代一去不返了 ， 城市与城市之间、区域与区域之间 ， 分化才是新常态 。
所以 ， 无论谋发展 ， 还是买房投资 ， 都应该尽量地往头部城市靠拢 。
可中国内地毕竟很大 ， 单地级市就有293个（若加上自治州或地区共约330个左右） ， 于国人而言 ， 大家都往金字塔顶层的北上广深跑显然是不现实的 ， 这个“头部”终究是相对于自己所在的区域而言 。
那么怎么衡量头部城市呢？GDP是一个虽粗糙但也最为直观明了的指标 。
依据2019年各地统计局公布的数据 ， GDP总量在5000亿以上的城市共计44个 ， 仅占地级市总量的15%左右；44城GDP合计总量则占全国GDP总量的50% 。
日前 ， 央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示 ， 我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0％ ， 有一套住房的家庭占比为58.4％ ， 有两套住房的占比为31.0％ ， 有三套及以上住房的占比为10.5％ ， 户均拥有住房1.5套 。
可见国人总得来说是不缺房子的 。 当下楼市的主要矛盾是 ， 人们为了追求更美好的生活和更多的财富 ， 在市场作用下 ， 会源源不断地流向头部城市 ， 进而导致大城市的房屋结构性失衡 。 换言之 ， 这些头部城市的楼市更具持有价值 。
一个城市能否称得上一个头部城市 ， 主要看两点 ， 一是GDP要跨过5000亿大关；二是资金存量要过6000亿大关 。 前者代表了一个城市的经济能量 ， 后者代表了一个城市的财富厚度 。 这两关也恰是占据全国经济半壁江山的门槛线 。
一个城市若达不到上述两点 ， 或许发展还可以 ， 但还够不上优秀 ， 而且存量时代在全国人口和资金的争夺中 ， 基本已经出局 。
正因中国经济存在着明显的头部效应 。 所以 ， 这44城就是广义上的、我们应该关注的头部城市 。
事实上 ， 这种不平衡、依赖头部城市的经济现象在省域经济体现的也十分明显 。 省级GDP的前七分别为广东、江苏、山东、浙江、河南、四川、湖北 ， 而在下图表44城中 ， 江苏占9个、浙江占6个 ， 广东和山东各占4个 ， 河南、四川和湖北各仅占1个 。
换言之 ， 江苏经济相对均衡 ， 浙江次之 ， 广东和山东就存在一定失衡了 ， 到了河南、四川、湖北……失衡就比较严重了 。 当然 ， 某种程度上 ， 这也再次反映了下注头部城市的重要性 。

44个城市又可以分为上下两档 ， 第一档是邻近万亿及其以上者（上图表标红部分） ， 有24个 ， 守门员是西安 。
其中 ， 泉州离万亿仅剩临门一脚 ， 东莞、济南、合肥、福州、南通、西安 ， 迈入万亿也就一两年的事 。 由于8000亿阵营空缺 ， 第一档未来一两年基本保持稳定 。
对于第一档的头部城市 ， 无论名气、名气 ， 还是未来发展 ， 相信大家都是比较认可和看好的 。
第二档的头部城市（图表中蓝色部分） ， 除个别城市外 ， 如厦门、大连、沈阳等 ， 很多都属于小众实力派 ， 在全国中的名气相对不大 ， 但底子都还比较厚实 。
因之前文章中 ， 对沈阳、大连、哈尔滨、长春、厦门已有论述 ， 此次重点放在烟台、淮坊、温州、嘉兴、台州、泰州、绍兴、盐城、常州、徐州、扬州、石家庄、唐山、昆明、南昌等15个城市 。
为更好地反映各地的发展质量 ， 此次不再单纯的对比总量 ， 而采用相对均值 。
笔者在本文引入了“建成区”这一概念 ， 所谓建成区就是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域 。
换言之 ， 建成区就是一个城市建设用地达到的范围 ， 而一个城市的人口和经济活动也主要集中在建成区 。 通过衡量每平方公里建成区的人口、GDP ， 及人均GDP ， 可大致判断出这个城市的经济活跃度和财富创造力 。


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