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2020：2020蓝筹地产评审会：后疫情时代，房地产的“危”与“机”( 二 )


第二 ， 疫情全球蔓延 ， 对中国的出口型企业和中小型服务业已经产生了巨大的影响 ， 短期内体现在失业率上 ， 从中期来看 ， 三到六个月内会明显影响普通老百姓的收入 ， 对购房的支付能力会产生一定的影响 。
张寅：我不担心经济会不会出现某种程度的反弹 ， 我担心反弹无法持续 ， 大家做没做好那样的思想准备？
现在到了一个投资的关键点 。 近些年来 ， 中国的劳动效率提高 ， 同样一个操作界面 ， 2008年可能需要40人 ， 现在可能只需要8个人 ， 而劳动力成本提高了3倍 ， 中国的经济内部发生了深刻的变化 ， 现在的投资思路也必须随之变化 。
从经济说到房地产 ， 如果还是按照原来的思路发展 ， 我认为很难 ， 我不太同意的一个观点是 ， 大量的企业或者项目会被收购 ， 这次不会的 ， 因为大企业也缺钱 。
现在的企业普遍有两个看不清：一是经济走势受国内外疫情影响到底会变成什么样？二是自己行业内的终端会怎么样？
我认为 ， 房地产现在的问题不是供给的问题 ， 不是没房子 ， 存量还很大；也不依赖于政策 ， 比如说限购是否取消 ， 房地产调控已经两年了 ， 只要市场在 ， 房企都能找到活路 ， 房地产的情况取决于未来三个月经济的其他方面能否好转 。
议题三：如何保持房地产行业和企业的平稳运行？
郝炬：中国的房地产还是有增量的 ， 但是结构有一定的失衡 ， 调控政策的弹性空间也相对比较大 ， 现在调控的主基调不变 ， 在其他方面 ， 比如说预售证的办理、监管账户资金的处理、土地出让金支付等各个方面已经有明显的松动 ， 这些政策对开发商的现金流稳定性有比较大的帮助 。
陈哲：头部企业过去一两个月对现金流的重视是前所未有的 ， 一季度的房子卖不动 ， 房企的压力很大 ， 平价出货换取现金流的意愿非常强烈 。
当然这里面有一个好的基础 ， 去年底到今年初 ， 大家在海外已经融到了一定的钱 ， 大型房企的现金流到目前为止是比较好的 。
与此同时 ， 他们也做了一些动作 ， 裁员的力度超过大家的想象 ， 有些房企的裁员比例已经达到了20%~30% ， 这里面有很多的渠道和手段 ， 比如说区域的重组合并 ， 通过数字化或者业务流程梳理对后台人员实现替代；岗位表外化等等 。
总体来说 ， 房地产企业对外呈现了比较有信心的状态 ， 但是无论从对现金流的重视 ， 还是裁员力度看 ， 对后市是谨慎的 。
李志能：我接触了一些电子类的企业 ， 曾经供不应求 ， 今年一二月份尤其是二月份 ， 收入只有去年同期的20% ， 没有办法只能安排待岗制 ， 把员工分成几波 ， 一波是企业离不开的 ， 一波是要实行待岗制和轮岗制的 ， 这是现在很多企业悄无声息在做的 ， 相当于变相裁员 。
我们要面对一个现实 ， 整个世界的经济进入衰退、箫条期 ， 全世界眼巴巴地盼着疫情结束了能够回到从前 ， 但我的想法是 ， 当疫情结束的时候 ， 可能会发现疫情只是一个前站 ， 这会给很多人的消费行为带来影响 。
我觉得现阶段研究房地产 ， 需要考虑一些不确定性的事件 ， 可能可以未雨绸缪做一些研究 。
资金方面 ， 我觉得一点不用担心 ， 全世界都放水 ， 如果以房地产为支柱产业就多流点 ， 如果房地产不是支柱产业 ， 就少流一点 。
资金有两个方向 ， 一个是给终端的消费者 ， 允许他加杠杆 ， 另一个是给企业 。
上半年更需要资金的可能是企业 ， 而消费者现在的贷款没有障碍 ， 利率也是最低的 。
终端和供给不一样 ， 短期是企业的问题 ， 6个月以后如果终端跟不上 ， 企业就存在着第二波的问题 ， 这是市场层面 。
企业层面的应对肯定是资金链不能断 ， 几个能控制成本的地方 ， 比如说跟银行协商 ， 贷款晚一点还 ， 借新还旧 ， 这个都好解决 。
人力成本方面 ， 短期可能会采用隐形方式 ， 比如减薪 ， 从高管开始 ， 房地产高管的薪水已经到顶端了 ， 减薪是早晚的事 ， 到7月份 ， 销售如果还是有30%-40%下降的话 ， 裁员可能别无选择 。


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