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2020：2020蓝筹地产评审会：后疫情时代，房地产的“危”与“机”( 三 )


郝炬：房地产企业2020年第一个核心关键词是现金流 ， 整体上来讲 ， 在2019年 ， 万科、碧桂园、恒大这些头部企业的利润和规模增长已经放慢了 。 主要的增长来自于腰部企业 ， 前10到前50的一些企业 。
放慢规模的增长 ， 稳定自己的发展态势 ， 这是地产稳定现金流的第一个核心的关键点 。
第二 ， 大部分地产企业在拿地节奏方面有两个变化：一是节奏会适度放缓；二是向核心一二线城市及周边聚焦 ， 提高土地储备质量 ， 同时加快土地的区域化能力 。
比如恒大要加大土地的周转效率 ， 我们统计 ， 万科、新城、碧桂园的土地流转率大概是两年半左右 ， 恒大基本上可以做到五年 ， 所以提高周转也是实现现金流稳定的方式 。
第三 ， 管理提效 。 今年年初出现的所谓的组织整合、裁员 ， 在2019年其实已经广泛出现了 。 我觉得房地产企业的人员工资压力并不高 ， 我们统计下来 ， 工资占销售额的比例只有2%-3% ， 如何提高人均效能 ， 这点非常关键 。
第四 ， 资产结构调整 。 2020年 ， 地产企业会减少非核心业务的投入 ， 不是说不做多元化业务 ， 而是减少对低效资产和业务的投入 。
同时我估计2020年由于商业地产受疫情影响 ， 收益会比较差 ， 一些企业为了现金流的提升等等 ， 会加大对不良商业资产的处置力度 。
第五 ， 地产企业会提升产品的打造力度 ， 增加健康和科技等方面的概念 。
最后一点 ， 通过各种方式做合理的融资 。
陈哲：前几年发展特别快的大企业 ， 在规模扩张上确实已经到了一个很难发力的阶段 ， 所以无论从管理架构的调整 ， 还是从人力资源的优化 ， 包括整个资产的重新盘活和配置来说 ， 都走在这样一个阶段 。
市场的饱和度跟过往完全不能同日而语 ， 但在一二线城市里确实还存在一些结构性的机会 。 前两天深圳项目卖得非常好 ， 盘一开就售罄；苏州前几年没有放开户籍限制 ， 春节后做了这个动作 ， 需求也迅速释放出来 ， 销售整体上伴随着政策面的宽松和疫情的控制在逐渐好转 。
现在 ， 房地产行业的基本格局已经形成 ， 在增量市场 ， 未来都市圈周边的市场是房地产的主战场 ， 确实需要房地产企业把在这里的竞争力体现出来；存量市场要求企业有资产运营能力；新业务方面则考验着企业的发展能力 ， 这三条路线是并存的 ， 并且很多企业的布局以及能力打造已经现出成效了 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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