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「诸葛找房」央行：4成家庭拥有2套房,户均资产超300万

房产市场里 ， 有一个问题始终被大家讨论：中国的房子够住吗？不同的人有不同的回答 ， 对于那些1平米都没有的普通人 ， 答案是“一房难求” ， 对于坐拥百万套房产的炒房客 ， 他们担心的不是房子够不够住 ， 而是高杠杆下 ， 房价横盘 ， 可用财富被严重透支的问题 。
最近 ， 市场上热传着一篇央行报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》 ， 内容基于2019年10月在全国对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查而形成的报告 。 不仅反映出当下我国房地产市场的发展现状 ， 还透漏出诸多房地产的关键信息：
「诸葛找房」央行：4成家庭拥有2套房,户均资产超300万
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1.家庭户均总资产超300万 ， 住房占比近7成
调查显示 ， 我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元 ， 资产分布分化明显 ， 家庭资产以实物资产为主 ， 住房占比近七成 。
户均资产317.9万 ， 这个数字超出了大多数人的认知 ， 一定又有人认为自己被平均了 。 但这组数据足够真实的原因在于 ， 此次调查对象为城镇居民 ， 也就是农村居民不包含在内；其次总资产不是净资产 ， 也就是没有剔除掉家庭负债 ， 央行公布的资产数据既包括你的所有者权益 ， 也包括你的负债 。
「诸葛找房」央行：4成家庭拥有2套房,户均资产超300万
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住房占比近七成 ， 说明居民资产虽然超300万 ， 但大部分资产集中在房子上 。 与国际相比 ， 美国的房产在家庭总财富中的占比仅为三成多 。 而房子是用来住的 ， 变现能力并不强 ， 所以居民实际可支配财富并没有想象中那么多 。 （根据一季度31省份的居民收入榜数据看 ， 在疫情影响下 ， 居民人均可支配收入仅8561元 ， 其中包含工资性收入4896元 。 ）
不难看出 ， 房产是我国绝大多数家庭的主要财富来源 ， 造成了许多家庭难以忍受房价的剧烈变动 。 房价上涨则财富迅速升值 ， 即使不能变现 ， 所有人也都很开心 。 房价下跌则家庭财产持续受损 ， 财富缩水 ， 居民出门消费的欲望也随之减退 。
这也是为什么当下必须坚持房住不炒、稳地价稳房价稳预期的原因 ， 房产与家庭财富的深度捆绑 ， 背后影响的却是土地财政、银行主力信贷资产 。
2.城镇住房拥有率达96% ， 4成家庭拥有2套以上房产
「诸葛找房」央行：4成家庭拥有2套房,户均资产超300万
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数据显示 ， 我国城镇居民家庭的住房拥有率达到96.% ， 收入最低的20%家庭的住房拥有率也有89.1% 。 有一套住房的家庭占比为58.4% ， 有两套住房的占比为31.0% ， 有三套及以上住房的占比为10.5% ， 户均拥有住房1.5套 。
单看96%的住房拥有率感觉相当高 ， 但其实住房拥有率只是一个统计概念 。 一个家庭只要父母有房 ， 不管在哪里 ， 子女也算拥有住房 ， 所以整体看我国是不缺房子住的 ， 差别在于结构性失衡 。
比如一二线城市商品房供应不足 ， 三四线或地县级市的房子多 ， 却不具有金融属性 ， 多数房子掌握在少数人手里等等 。 这也在提醒购房者 ， 未来应该把三四线金融属性低的房子尽早抛售 ， 置换去大城市 ， 那里的房子才更具价值 ， 可以传承、继承 。
3.买房加杠杆是常态 ， 房贷占家庭总负债比重超7成
总体看 ， 我国城镇居民家庭的资产负债率相对较低 。 调查显示 ， 我国城镇居民家庭资产负债率的均值为9.1% ， 低于美国的12.1% 。 城镇居民家庭负债参与率高 ， 为56.5% ， 负债集中化现象明显 ， 负债最高20%家庭承担总样本家庭债务的61.4%；家庭负债结构相对单一 ， 负债来源以银行贷款为主 ， 房贷是家庭负债的主要构成 ， 占家庭总负债的75.9% 。
「诸葛找房」央行：4成家庭拥有2套房,户均资产超300万
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既然房子成为家庭的主要资产 ， 那么多数人最大的支出就是买房 。 有意思的是 ， 调查结果显示 ， 富裕家庭的负债参与率更高 ， 且更容易获得银行贷款 ， 低资产家庭对民间借贷的依赖度相对较高 。 按家庭总资产排序 ， 资产最高20%家庭的负债参与率最高 ， 为63.3% ， 且负债中97.1%为银行贷款 。 资产最低20%家庭的负债参与率最低 ， 为38.6% 。 资产最低20%家庭的负债来源中 ， 89.4%来源于银行贷款 ， 远低于其他家庭；9.0%来自于民间借贷 ， 远高于其他家庭 。
这主要是因为低资产家庭收入较低 ， 或没有稳定的收入来源 ， 从银行渠道获取贷款相对困难 。 同时也体现出一个典型的财富鄙视链：负债>资产>现金 ， 越富裕的人越能更早接触负债 。
「诸葛找房」央行：4成家庭拥有2套房,户均资产超300万
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【「诸葛找房」央行：4成家庭拥有2套房,户均资产超300万】对于普通家庭来说 ， 需要关注的问题是流动资金风险 。 如果现金流正常 ， 收入能平复债务 ， 则债务不存在风险；如果楼市出现大幅波动 ， 或家庭经济收入出现资不抵债 ， 那么房贷就会成为一个家庭难以承受之重 ， 那么有三类人风险较高：缺乏稳定收入的低收入群体、面临购房、成家生子、子女教育等重压的中青年群体、住房负债占比过高的刚需群体 。


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