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「资本」新湖中宝押宝绿城 资本大鳄黄伟谋划“局中局”

[ 穆迪称 ， 新湖中宝(600208,股吧)持有228亿元人民币的巨额短期债务 ， 将于2020年9月底到期 。]
地产江湖风雨多 ， 新冠肺炎疫情下尤甚 。 2020年 ， 房企合纵连横、股权投资的大幕被拉开 ， 开发商如履薄冰 ， 抱团取暖 ， 一切行为都指向“生存” 。
日前 ， 两家浙系房企在危机之年深度“联姻” ， 新湖中宝（600208.SH）拟以现金30.685亿港元认购绿城中国（03900.HK）3.23亿股H股股份 ， 摇身变为绿城第三大股东 。
30亿港元入绿城 ， 看似轻描淡写 ， 但背后错综的关联交易却并不简单 。 因新湖入股之前 ， 曾先后多次向绿城出让项目回笼资金纾困 ， 累计涉及资金已超70亿元 。
同时 ， 即使频繁出让项目之后 ， 新湖中宝的资金压力也仍未消除 。 3月27日 ， 在国际资本市场急剧波动的背景下 ， 新湖依然完成在境外发行总额2亿美元的债券 ， 且票面年利率高达11% 。 彼时 ， 国内规模房企几乎都已经暂停海外发债行为 ， 而新湖高达11%利率发债 ， 显示公司对于资金的饥渴 。
4月17日 ， 穆迪将内地房地产行业前景转为负面 ， 并称虽然大多数高收益债券的发展商能解决未来12个月的在岸及境外债务 ， 但有4家“内房”将面临非常高的再融资风险 ， 包括新湖中宝、泰禾集团(000732,股吧)、绿景中国及亿达中国 。
新湖方面对第一财经表示 ， 集团没有退出地产的打算 ， 以合理价位购入绿城资产是双赢局面 。
30亿押宝绿城
游弋在资本市场的“新湖系”掌门人黄伟 ， 再次展现其长袖善舞的投资能力 。 日前 ， 新湖中宝的投资版图再添一角 ， 拟以现金30.685亿港元认购绿城3.23亿股H股股份 ， 每股价格9.5港元 。
交易前 ， 绿城前三大股东为中交集团、九龙仓、宋卫平 ， 分别持股28.78%、24.9%、9.97%；交易后 ， 中交、九龙仓、新湖中宝、宋卫平持股比例将变为25.06%、21.68%、12.95%、8.68% ， 新湖中宝将向绿城提名一名董事候选人 。
在香港上市的中资地产股中 ， 绿城属于“滞涨”股之一 。 由于股价长期低迷 ， 绿城中国董事会主席张亚东还曾向股东致歉 。 因此 ， 若以绿城董事会召开之日前十个交易日加权平均价格计算 ， 此次交易溢价率达31％ ， 直接抬高绿城股价 ， 公告次日涨幅达8.13% 。
即便这样 ， 熟悉此次交易的人称 ， 在新湖中宝看来 ， 上述交易价位较为合理 。 因为截至2019年12月31日 ， 绿城总资产3370.92亿元 ， 每股净资产12.73元 ， 折合港元算 ， 与此次交易价格折价超四成 。 同时值得关注的是 ， 绿城自张亚东接手以来 ， 逐步提速 ， 去年开始加大土地投资力度 ， 大有重新发力的趋势 。 黄伟此际入股绿城 ， 有机会分享股价上涨红利 。
另外 ， 新湖中宝方面告诉第一财经：“新湖与绿城的合作关系由来已久 ， 此次由项目上升至股权投资层面 ， 可进一步深化双方合作关系 ， 互信互利 。 同时以低于每股净资产的价位投资绿城 ， 对新湖来说也是一笔划算的买卖 。 ”
而绿城看上的 ， 是新湖中宝手握的大量土储 。 截至2019年6月底 ， 新湖中宝拥有开发项目数量约50个 ， 项目土地面积约1200万平方米 ， 加上江苏启东和浙江平阳的海涂项目 ， 土地储备总面积达3000万平方米 。
由于新湖中宝资产性质复杂 ， 绿城所付交易款中包含向其提供的财务资助 ， 以4月19日出让的上海中翰项目为例 ， 13.83亿元财务资助按年利率10%计息 ， 所有本金及利息须由目标公司在不迟于2024年3月28日前付给买方 。
旧改沉疴待解
对黄伟和新湖中宝来说 ， 过去的2019年显得沉重 。
而新湖中宝在频频甩卖资产之余 ， 销售业绩也出现下滑 。 克而瑞数据显示 ， 2015~2018年 ， 新湖中宝销售额分别为110.8亿元、147.9亿元、142.5亿元、168.8亿元 ， 到2019年 ， 这一数据跌至138.4亿元 。
盈利情况也频频波动 。 2016 年~2019 年上半年 ， 新湖中宝营业收入分别为136.26亿元、175.00亿元、172.27亿元和72.75亿元 ， 归母净利润分别为58.38亿元、33.22亿元、25.06亿元和17.21亿元 。


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