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「城市」行业透视 | 当前楼市恢复最慢TOP10二线城市

导 读
复苏最为缓慢的十大城市分别为武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州 。
◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩
随着国内新冠疫情得到了初步控制 ， 房企全面复工 ， 3月以来各地房地产市场均在稳步复苏 ， 新房成交的同比跌幅已由上月的7成收窄至3成 。 不过城市间内部分化加剧 ， “几家欢乐几家愁”：虽有深圳、上海、杭州豪宅市场大火 ， 南京、苏州等楼市、地市迎来最强“反扑” 。 但是也不乏部分核心二线在疫后尽显“疲态” ， 成交持续低迷 。
究竟哪些二线城市的复苏进度最为缓慢 ， 楼市下行压力依旧巨大呢？以下聚焦了CRIC重点监测的21个二线城市 ， 从经济活跃度、楼市热度、地市热度三个维度切入 ， 可以得出 ， 复苏最为缓慢的十大城市分别为武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州 。
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经济活跃度
半数以上二线城市经济活跃度评测值超70
东三省部分城市恢复较慢
春节后第11周（4.13-4.19） ， 受出行指数回落影响 ， 大部分城市经济活跃度出现回落 ， 但21个二线城市整体经济恢复较快 ， 半数以上城市经济活跃度评测值已经超过70 ， 成都、杭州、苏州位居TOP3 ， 值得引起高度关注的为武汉、大连、郑州、天津、长春、沈阳等城市 ， 主要集中在中西部和东三省 ， 经济复苏进程相对较慢 ， 主要是受到了本地和输入性疫情扩散风险的影响 ， 加上本身产业结构的影响 ， 复苏程度远不及东南沿海城市 。
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楼市热度
【「城市」行业透视 | 当前楼市恢复最慢TOP10二线城市】21城成交同比降幅收窄至3成
重庆、宁波、郑州、武汉仍跌50%以上
据CRIC监测数据 ， 3月21个二线城市总成交仅1388万平方米 ， 同比下滑3成 ， 降幅显著缩窄 。 分城市来看 ， 成都、杭州等核心城市成交量已高于去年同期 ， 但重庆、宁波、郑州、武汉等城市楼市复苏相对缓慢 ， 成交量同比仍下跌超50% ， 一方面源于新冠疫情对楼市的负面效应还在持续；另一方面 ， 这些城市前期需求透支严重 ， 重庆、宁波、郑州等城市在2019年下半年基本都进入了成交低迷期 ， 因而疫后复苏进程也将相对缓慢 。
「城市」行业透视 | 当前楼市恢复最慢TOP10二线城市
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从4月12个核心城市的周度数据也印证了此观点 ， 多数城市4月成交表现都好于3月 ， 不过同去年同期相比 ， 城市间分化差距依旧巨大：成都、宁波、青岛、杭州、南京等城市14-17周（3.30-4.26）成交面积基本都已超越2019年4月 ， 而福州、武汉、大连等城市4月以来的周度累计成交量还不及去年4月的50% ， 楼市成交表现相对惨淡 。
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地市热度
半数二线城市溢价率达20%以上
兰州、青岛、长春则为底价成交
随着各二线城市陆续恢复土地出让以来 ， 部分城市宅地成交溢价率居高不下 ， 而另一部分城市则持续底价成交 ， 地市表现较为冷淡 ， 不同能级、地域之间分化显著 。
CRIC重点关注的21个二线城市中半数城市的平均溢价率达到20%以上 ， 西安、太原和宁波热度较高 ， 近一个半月来平均溢价率高达40%；地价较高的苏州、杭州和福州平均溢价率分别为9% ， 20%和31% 。 整体来看 ， 长三角二线热度更高 ， 除苏州外平均溢价率都在20%以上；而贵阳、郑州、武汉、天津等8个城市的平均溢价率不足5% ， 兰州、青岛和长春不但成交均价较低 ， 且基本都是底价成交 。
目前来看 ， 地市表现冷淡的城市近期均无市区核心地块出让：如长春主要出让地块位于农安县、净月开发区 ， 城区内也无核心地段地块出让；青岛成交地块大部分位于即墨、胶南、胶州等地；兰州也以榆中县、城关区青白石片区的地块为主 ， 少数城区内地块的位置条件也较为一般 。 在房企投资态度整体保持谨慎下 ， 地块条件普通 ， 难以吸引多家开发商积极参拍 。


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