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[金地]房地产进入漫长寒冬，但这家却是个例外


[金地]房地产进入漫长寒冬，但这家却是个例外
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【这是雪贝财经的第161篇原创文章】
金地没有寒冬
作者：老胡
消费品行业的壁垒是品牌溢价 ， 品牌溢价越高 ， 产品生命周期也就越长 ， 如可口可乐、贵州茅台 。 但是 ， 多数国内的消费品公司核心竞争力或在制造 ， 或在渠道 。
我们认为 ， 未来的地产竞争逻辑也会类似 ， 粗放型的杠杆扩张不被债务压垮 ， 就在被压垮的路上 。
越来越多的购房者愿意为开发商的品牌付费 ， 但目前 ， 多数房企的竞争力也像多数的消费品公司 ， 只是大批量原料加工再出售的代工厂 。
要爬到价值链条的最上游 ， 需要建立一道无形资产的护城河 ， 对于地产行业来说 ， 至少在中国的地产业 ， 却是极为艰难 。
客观的竞争环境并不允许小而美 ， 地产的品牌需要规模化变现 ， 尤其是上市公司 ， 高管的首要义务是业绩增长 ， 为股东持续地创造回报 。
另一方面 ， 品牌的打造又需要克制和隐忍 ， 不为扩张而损害品质 。
更具挑战性性的还在于 ， 在一个接近14万亿销售额的市场里 ， 押对方向、做大总量都并非难事 ， 保持节奏才实属不易 。
无论是融资市场的大水漫灌还是二级市场的风格切换、或者宏观周期的政策调整 ， 金地集团从未自乱过阵脚 。 品牌、规模、盈利 ， 战略 ， 四个象限之间 ， 这家企业保持了一种无法量化却又精准的平衡感：
无论是住宅开发还是物管 ， 有着辐射全国的品牌影响力；又享受堪比央企的信用加持；盈利稳定增长 ， 近十年的EBITDA年化增长率接近20%；分红从不吝惜 ， 每年均向股东分配现金股利 ， 2015-2018年连续四年的现金分红均占当年净利润的30%以上 。
如果用二级市场的语言翻译就是：这是一家低PB、高ROE、公司治理改善、管理团队稳健、不为周期的扩张所动、持续为股东创造价值的一家公司 。
壹
作为传统“招保万金”的一员 ， 已过而立之年的金地集团 ， 继续加固着自己独有的护城河 。
如今的地产行业已进入了存量竞争的周期：行业规模增速显著放缓 ， 市场下行压力有所增加 。 此时更加考验房企的平衡之术：平衡品质和扩张、拿地与经营、融资与债务 。
平衡能力首先体现在逆周期的盈利能力上 。 因为顺周期赚钱不叫本事 ， 大时代赏了口饭吃而已 。
要想在逆周期加满盈利技能点 ， 必须平衡好规模和利润、拿地与经营 。 我们已经看到的是 ， 2019年地产头部公司的盈利能力呈现了愈加分化的趋势 。
但在关键的盈利能力指标上 ， 金地2019年加权ROE（净资产收益率）首次突破了20% ， 达到20.1% ， 达到近十年历史最高 。
[金地]房地产进入漫长寒冬，但这家却是个例外
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会不会赚钱 ， 盯紧ROE；至于赚到了多少钱 ， 还要看净利润的绝对值 。 金地在2019年归母净利润首次突破百亿元大关 ， 达100.8亿元 ， 同比增加24.4% 。 净利润也跟随ROE ， 创出了历史新高 。
这一年 ， 金地的销售金额成功跨越2千亿台阶 ， 达到2106亿元 ， 同比增加了29.7%；营业收入也同比大增至634.2亿元 。
有一个数据不容忽视 。 在这六百多亿的盘子里 ， 除了地产开发这个基本盘达到了24.6%的同比增速 ， 物业管理作为其第二大营收贡献来源 ， 实现了同比42.2%的超预期增长 。
品牌的价值 ， 更需要靠物业管理这样的售后连接来建立 。
关于盈利的判断 ， 除了ROE ， 还要看EBITDA ， 这是盈利增长的关键指标 。
近十年 ， 金地的EBITDA利润率显著上升 ， 从2010年的年报数据算起 ， 截止到目前 ， EBITDA年化增长接近20% 。
不仅成功穿越了惨烈的去杠杆和信贷紧缩周期 ， 更难得的是 ， 在EV/EBITDA估值倍数从20X ， 因为二级市场的整体风格偏好而下降到近期的5X左右时 ， 金地市值却增加了接近3倍 。


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