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[金地]房地产进入漫长寒冬，但这家却是个例外( 二 )


[金地]房地产进入漫长寒冬，但这家却是个例外
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金地集团近十年市盈率、EV/EBITDA比率的变化
这背后反映的是：市盈率、估值倍数在一路下降 ， 却因为盈利的增长倍数要远高于估值的下降 ， 因此十年来 ， 金地的市值才能大幅增加 。
实际上 ， 地产的景气度指标是宏观周期 ， 其指向的是估值倍数 ， 目前“房住不炒”的最高纲领限封住了估值倍数的上限；但公司能够提升EBITDA这个盈利指标 ， 指向的是业绩 。
一家公司难以左右行业的估值倍数 ， 尤其处于目前的政策环境下 。
但只要能够保持业绩增速 ， 估值上可以等待周期的“和平演变” ， 届时便是经典的“戴维斯双击效应”（估值与业绩一起提高） 。
贰
金地的平衡能力还体现在融资与债务上 。
地产的本质是一门成本驱动型的生意 ， 融资成本、拿地成本是刚性支出 ， 不像茅台这样的消费品 ， 依靠供求驱动 ， 无法在规模增长的同时控制成本不增长 。
不过 ， 这不意味着融资成本无法下降 ， 其取决于如何控制债务规模和比例 。
经历30余年行业周期变化 ， 金地的战略非常清晰 ， 始终平衡融资与债务以及衍生出的收益与风险 。
融资端 ， 2019年主动减少了债券融资规模 ， 增加其他非流动负债 ， 主要是资产支持债券 ， 也就是ABS ， 净增加了9亿元 。
从债务结构来看 ， 截至2019年12月末 ， 公司有息负债合计人民币 947.5亿元 ， 从境内外看 ， 境内负债占比90.44% ， 境外负债占比 9.56% ， 较好地规避了汇率波动风险；从类别上看 ， 银行借款占比为49.8% ， 公开市场融资占比为 47.56% ， 其他融资占比为2.64% ， 结构较为均匀 。
[金地]房地产进入漫长寒冬，但这家却是个例外
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长期负债占全部有息负债比重的63% ， 债务期限结构合理 ， 延续2016年以来的高位水平 ， 匹配行业开发周期的特性 。
利息支出上 ， 资本化的利息支出合计为20.49亿元 ， 没有资本化的利息支出约为28.22亿元 ， 利息一年总计不到50亿元 ， 而公司持有451亿元的货币资金 ， 未来利息支出压力并不大 。
从杠杆来看 ， 金地的资产负债率为75.4% ， 净负债率低至60.2% ， 参考2019年3季度末Ａ股上市房企113%的净负债率均值 ， 大幅低于行业平均水平 。
如果剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后 ， 公司实际资产负债率为67.1% 。
综合来看 ， 金地的财务杠杆处于较高的安全边际 ， 堪比优秀央企的杠杆控制 。
债务结构、财务杠杆上的平衡与克制 ， 为金地在融资成本上建立起深厚的壁垒：2019年全年债务融资加权平均成本为 4.99% ， 连续4年维持在5%以下 。
而且 ， 金地的融资成本有进一步下降的趋势：2020年4月 ， 金地发行了5亿规模、5年期中票 ， 利率只有3.55% ， 随后发行的15亿规模、3年期中票 ， 利率更低至3.05% 。
叁
融资成本的护城河 ， 既是公司战略的来源 ， 也是公司战略的结果 。
2018年的致股东信中 ， 董事长凌克总结了金地穿越周期、形成护城河的战略核心：三十年时间里 ， 金地走出了一条不为周期性利益诱惑、不为盲目性扩张而裹挟 ， 坚持平衡发展的独特道路 。
平衡能力从何而来？
天平的一侧是公司的杠杆与规模 ， 另一侧则是高管团队本身 。
自2010年推出股权激励后 ， 高管团队与员工有了更为一致的经营目标 ， 公司治理结构也有明显改善 。
目前金地的高管团队 ， 在公司的平均工作时间已超过10年 ， 经过多年的磨合 ， 战略思路迭代、管理层决策速度、经营效率都有了快速提高 。
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