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#中南置业#净负债率165.95％，担保风险递增！中南置地狂奔“后遗症”


摘要：负债率依旧维持高位 ， 短债压力不小（欢迎关注杠杆地产）
#中南置业#净负债率165.95％，担保风险递增！中南置地狂奔“后遗症”
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撰文|杆姐&编辑|雯雯
据说在珠三角 ， 多家知名房企员工 ， 甚至中高管理层的简历 ， 大把大把飘在发达的粤港澳湾区上空 。
因为特殊的病毒事件因素 ， 地产行业和很多行业一样 ， 不少人被裁掉 ， 或者被降薪 。
也有的厉害角色 ， 则是把供职的企业带上一个新台阶 ， 然后挥挥手 ， 奔向下一个可能创造奇迹的公司 。
比如那个叫陈凯的男人 ， 大概是过年后 ， 从中南离职 ， 受邀赴任上市不久的新锐区域房企 ， 江西新力联席董事长、行政总裁兼执行董事 。 详见杠杆地产《董事长出走 ， “85后”接任 ， 中南置地终止“大跃进”？》（2月28日） 。
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新力我们改天谈 ， 恰逢中南建设年报发布 ， 我想聊聊陈凯时代中南的最后一份年报 。
在任3年时间 ， 陈凯把中南的销售额从500亿元级 ， 做到了2000亿元级（根据年报披露 ， 准确销售金额1960.5 亿元） ， 这个增速 ， 让人震惊 ， 凯哥的能力确实没得说 。
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2019房企销售前20强（部分数据以房企披露为准）图表来源|中指院（特此感谢）
当然 ， 大爆炸也伴随着一些问题 ， 这是老板要考虑的 。
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1、业绩很不错 ， 但销售均价、毛利率其实略有下滑 ， 销售管理财务费用增幅都较高
首先 ， 杠杆地产想给中南建设说个小细节 。 该司2019年报有一个小错误 ， “第四节 经营情况讨论与分析”部分 ， 2019年全国商品住宅销售金额应为13.9万亿元 ， 少了个“万” 。
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其实不少房企公告、年报都有过小瑕疵 ， 但是无论如何2000亿元级、位列全国十多位的的房企 ， 应该更认真一点 。
回到正题 ， 我们先看中南2019年的基本业绩 。 年报披露 ， 2019年实现合同销售面积 1540.7万平方米 ， 销售金额1960.5亿元 ， 同比分别增长34.6%和33.7% 。
这个增长确实是非常高的 。
另外 ， 杠杆地产注意到 ， 2019年 ， 中南平均销售价格12725元/平方米 ， 2018年则是12810元/平方米 。
均价略低于去年同期水平 ， 和项目结构应该是有一定关系的 。
比如年报披露 ， 2019年 ， 中南在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为40% ， 在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为45%；而2018年 ， 在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为42% ， 在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为48% 。
接着杠杆地产说说利润 。 2019年净利润41.63亿元 ， 扣非净利润35.10亿元 。
有趣的是销售净利润率 ， 2019年为6.44% ， 较2018年的5.77%有不小提升 。 但是毛利率却从2018年的19.56% ， 下降到2019年的16.75% 。
其中 ， 中南的房地产开发业务 ， 2019年毛利率为17.93% ， 较2018年降低2.3个百分点 。
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如上图 ， 建筑施工领域毛利率也是下滑 。
还不错的是 ， 中南的酒店及其他业务 ， 毛利率增长20.92个百分点 ， 但是 ， 营收占比不高 ， 总量偏小 。
伴随毛利率降低 ， 是有原因的 。 比如年报披露 ， 中南2019年的销售费用从2018年的9.66亿元 ， 上涨到14.63亿元 。 增幅51.37% 。 如下图 。


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