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#中南置业#净负债率165.95％，担保风险递增！中南置地狂奔“后遗症”( 二 )


#中南置业#净负债率165.95％，担保风险递增！中南置地狂奔“后遗症”
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同时 ， 管理费 ， 也从2018年的23.91亿元 ， 上涨到2019年的32.16亿元 。 增幅为34.54% 。
财务费用 ， 增速62.33% ， 从2018年的4.16亿元 ， 增长到2019年的6.75亿元 。
原因 ， 自然和销售规模、开发项目增加、融资增长等有关系 。 财报都有解释 。
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2、负债率依旧维持高位 ， 短债压力不小
接着杠杆地产说说债务 。
2019年末 ， 中南有息负债由2018年末的579.4亿元增加至699.2亿元 ， 全年增长20.7% ， 年报说远低于营业收入增速79.1% ， 也低于房地产业务销售金额增速33.7% ， 有息负债绝对额在房地产行业类似销售规模的公司里处于低位 。
没有错 。
值得注意的是 ， 有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元 ， 财报说 ， 在全部有息负债中占比33.7% ， 比例较2018年末的31.09%有所提高 ， 但仍处于较低水平 。
财报同时披露 ， 绝对额也低于该公司2019年末保有的现金余额254.1亿元 。
2019年中南持有的现金同比增长24.5% ， 快于全部有息负债的增长 。
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不过 ， 年报也显示 ， 2019年末 ， 中南现金及现金等价物余额161.68亿元 。 中南使用受到限制的货币资金共计92.41亿元 ， 受限资金包括保证金、定期存单等 。
综上看 ， 杠杆地产认为 ， 2020年 ， 中南的短债压力 ， 应该说还是不小 。
其中值得注意的一组数据是 ， 2019年 ， 中南经营活动产生的现金流量净额81.96亿元 ， 2018年为194.32亿元 ， 下降57.82%；
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投资活动产生的现金流量净额 ， -133.81亿元 ， 2018年为-126.50亿元 ， 虽然没转正 ， 好歹增长5.78% 。
总体上说 ， 中南负债结构 ， 确实有优化 。 年报披露 ， 2019年总负债率90.77% ， 比2018年末下降0.92个百分点 。
年报认为 ， 总体负债里已经收到现金 ， 但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债的预收账款1233.6亿元 ， 比2018年底增加132.4亿元 ， 占全部负债的比例达到46.77% 。
剔除预收账款之后的负债率 ， 2019年末仅为48.31% ， 在行业中也处于绝对低位 。
不过 ， 净资产负债率 ， 虽然同比下降25.56个百分点 ， 依旧高达165.95% 。 如果看这个数字 ， 还是得重视 。
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3、高溢价拿地 ， 一直高担保
中南是个有勇气、敢做事的公司 。
就在4月28日 ， 杠杆地产注意到 ， 经过252轮竞价、溢价70.62% ， 中南10.92亿元 ， 摘浙江绍兴上虞区商住地 ， 成交楼面价12838元/平米 。
另据此前报道 ， 4月21日 ， 中南以19.95亿元 ， 竞得江苏南通川姜镇新江海河东侧、世纪大道北侧地块 ， 楼面价4489元/平方米 ， 溢价率59.65% 。
同样 ， 4月9日 ， 溢价率42% ， 中南建设以3.6亿元 ， 竞得徐州市鼓楼区一宗宅地；同日 ， 溢价率37.8% ， 中南建设还以5.03亿竞得温州经开区一宗商住地 。
4月2日 ， 这一天溢价率11.4% ， 还算不多 ， 中南建设以4.1亿元 ， 夺成都武侯区宅地 。
3月11日 ， 溢价率约49.77% ， 历经47轮报价 ， 常州汀玫置业有限公司（中南建设）以9.9亿元 ， 竞得常州市武进区一宗城镇住宅用地 ， 楼面价约8174元/平方米 。


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