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超高层建筑“限高”， “摩天楼”热将退潮？

事实上 ， 在超高层建筑的建设过程中 ， 由于建筑成本高 ， 周期长 ， 即使是龙头房企 ， 也出现过折戟沉沙的情况 。 在各地“第一高楼”主动降高的同时 ， 房企也悄然缩减超高层的布局 。4月27日 ， 住房和城乡建设部、国家发展改革委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（简称《通知》） ， 其中指出 ， 严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼” ， 一般不得新建500米以上建筑；新建100米以上建筑应充分论证 ， 严格执行相关审批制度 。同策集团首席分析师张宏伟认为：“超高层建筑的审批将会趋严 ， 各地不会盲目地规划和扩张 ， 对于龙头房企来讲 ， 不会对其核心城市核心地段的超高层建筑的建设审批有太大的影响 ， 但是 ， 超高层的标准可能会有所限制 ， 而对于非龙头房企的准入会更加严格 。 ”超高层建筑“限高”， “摩天楼”热将退潮？
明确超高层建筑红线为“500米”在不同的国家之间 ， 摩天大楼的标准也都是不一样的 ， 中国认定的摩天大楼是100米以上 ， 日本的标准测试60米往上 ， 而国际上通用的则是要超过150米 。摩天大楼往往被视为一个城市的面子和地标 ， 各地政府也积极招商引资规划建设“第一高楼” ， 而各地也掀起了一轮超高层建筑热 ， “华中第一高楼”“南京江北第一高楼”“西安第一高楼”“上海浦西第一高楼”等等 ， 进而引发了摩天大楼“泛滥”的问题 。事实上 ， 近年来 ， 各地政府已经着手对在建的超高层建筑进行“降高” ， 例如 ， 南京江北第一高楼从600米降低至498米 ， 武汉绿地中心从636米降低至467米 ， 深圳的湖贝金融中心从830米的高度降到了500米；成都的熊猫大厦从677米降到了488米；福州的世贸108大厦从518米降到了448米；西安的中国国际丝路中心从501米降到了498米……都降到了500米以下 。此次《通知》明确 ， 严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼” ， 一般不得新建500米以上建筑 ， 各地因特殊情况确需建设的 ， 应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查 ， 审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核 ， 未通过论证、审查或复核的不得建设 。同时 ， 《通知》也对超高层住宅作出明确限制 ， 要求中小城市要严格控制新建超高层建筑 ， 县城住宅要以多层为主 。不仅对于超高层建筑作出限制 ， 在设计城市“面子工程”的超大体量公共建筑方面 ， 《通知》要求各地要把市级体育场馆、展览馆、博物馆、大剧院等超大体量公共建筑作为城市重大建筑项目进行管理 ， 严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为 ， 同时加强对于超大体量公共建筑的备案审核 。在完善城市与建筑风貌管理制度方面 ， 《通知》也提出了严把建筑设计方案审查关、加强正面引导和市场监管、探索建立城市总建筑师制度等措施 。 其中 ， 要求全面开展城市体检 ， 及时整治包括奇奇怪怪建筑在内的各类“城市病” 。成本高、周期长 ， 房企主动缩减“超高层”布局事实上 ， 在超高层建筑的建设过程中 ， 由于建筑成本高 ， 周期长 ， 即使是龙头房企 ， 也出现过折戟沉沙的情况 。2019年年底 ， 处在高负债中的中南建设转让了“苏州第一高楼” ， 其表示 ， “公司之所以出售该项目 ， 是因为苏州中南中心500米的超高层综合体 ， 不属于常规房地产开发项目 ， 项目开发周期长 ， 资金占用大 ， 并且目前政府规划还未最终确定 。 转出后也没有再开发或管理苏州中南中心的计划” 。除了中南建设折戟之外 ， 擅长超高层建筑的绿地集团在武汉打造的“华中第一高楼”也一波三折 。 2017年 ， 武汉绿地中心由原来的636米建筑高度被限高到500米以下 ， 原本预计2017年竣工也延长到2019年 ， 而2019年年末又因拖欠施工单位工程款而被迫停工 。 虽然 ， 绿地方面表示 ， 积极与施工方沟通 ， 但是目前武汉绿地中心尚未对外宣布竣工 。如此背景下 ， 在各地“第一高楼”主动降高的同时 ， 房企也悄然缩减超高层的布局 。 比如 ， 曾经要把“把超高层建筑插遍全国”的绿地 ， 在2014年和2015年就因商办市场的拖累而导致房地产主业业绩不佳 ， 近五年来 ， 绿地都在主动压缩商办比例 ， 截至2019年年底 ， 其住宅和商办的占比分别为65%和35% ， 商办比例持续降低 。业内：行业准入将更严格 ， 入围企业门槛抬高张宏伟认为 ， 中国城市摩天大楼泛滥 ， 与土地资源的稀缺性、政策引导、城市形象、政府业绩、城市发展规划、开发商的拿地模式等有诸多的关系 ， 其大规模的兴建背后有着复杂的利益链条 。在各地追求“第一”的背后 ， 事实上也不乏“政绩工程”、“面子工程” 。 而《通知》出台后 ， 对于房地产行业来讲 ， 张宏伟认为：“今后超高层建筑的审批将会趋严 ， 入围企业门槛将抬高 。 ”“比如对于确有需要的” ， 张宏伟表示：“在核心城市的核心地段超高层建筑会提升城市形象 ， 在一线城市比如核心地段的建筑 ， 由于拆迁成本较高 ， 也需要进行高层建筑来进行成本上的对冲 。 但是 ， 各地要避免盲目地大干快上 ， 不能过度开发 。 ”在中原地产分析师卢文曦看来 ， 超高层建筑也需厘清准入企业的门槛 ， 因为超高层建筑对于企业的前期的开发能力、资金压力、和后期的运营能力都有极高的要求 ， 如果一旦停工 ， 也会造成烂尾楼的情况 ， 这就需要有实力的大型房企来进行开发 。此外 ， 在住宅领域 ， 《通知》也要求中小城市要严格控制新建超高层建筑 ， 县城住宅要以多层为主 。 对此 ， 卢文曦表示：“由于一二线城市 ， 受制于需求和土地稀缺的矛盾 ， 市场对超高层住宅有一定的需求 ， 但是 ， 对于三四线城市来讲 ， 目前流行的小高层、超高层的住宅 ， 容积率高且居住舒适度较低 ， 或许并不是市场所需要的产品 。 ”


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