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「单价地王」13万元/平方米低于楼板价入市 全国最贵单价地王能否再现拿地时的辉煌？

总地价110亿元、楼板价14.3万元/平方米 ， 开盘均价13万元/平方米 ， 上海“地王之王”从来都不缺话题性 。
今天（4月30日）中午12点 ， 备受关注的上海中兴路一号正式开始认筹 。
4年前 ， 上海静安区中兴社区（原闸北）N070202单元332-01-A、333-01-A地块推出 ， 净用地面积约3.1万平方米、容积率3.5、计容积率建筑面积约11万平方米 ， 起拍价46亿元 ， 吸引了18家企业前来竞拍 。
要知道 ， 这是当时上海实施招拍挂制度12年来推出的最最最市中心的土地 。 项目位于上海市静安区中兴路 ， 多条地铁线环绕 ， 距离人民广场和外滩的直线距离均为3公里 ， 距离外滩、陆家嘴(600663,股吧) ， 车程是半小时左右 。
2016年8月17日 ， 融信最终从各路土豪中胜出 ， 以110.1亿元总价、10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价和139%的溢价率 ， 创下中国土地成交史上最贵单价地王纪录 ， 至今未被超越 。
「单价地王」13万元/平方米低于楼板价入市 全国最贵单价地王能否再现拿地时的辉煌？
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同年11月 ， 万科以约53.95亿元获得项目49%权益 ， 主要由万科操盘 ， 与融信共同合作开发中兴路项目 。
但限价政策之下 ， 面粉贵过面包已成事实 ， 加之老闸北地段商业环境偏弱、教育医疗亦无优势 ， 开发商如何唱好这台戏？地王的销售能否延续4年前拿地时的火爆？
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中兴路一号 每日经济新闻采访人员 包晶晶 摄地王一出 周边二手房立马由750万涨至900万
2016年地王一出 ， 立刻封杀了周边二手房的议价空间 ， 不少房东开始膨胀 。
“我记得很清楚 ， 2016年这块地刚拍的时候 ， 对面雅宾利有一套95平方米的二手房 ， 挂牌价750万元 。 地王消息传出来 ， 房东马上改口说低于900万元免谈 。 ”附近的资深中介刘亮提起当年情景仍然有些激动 ， “这地王开盘还是限价的 ， 不然旁边的二手房价格难以想象 。 ”
他口中这套二手房 ， 是马路对面的万科翡翠雅宾利 ， 万科从上置接手后以翡翠系列IP打造的苏州河概念项目 ， 目前小面积段二手房单价基本位于9万～11万元/平方米区间；而旁边的复地新都国际 ， 二手房价格在7.5万～9.5万元/平方米 。 “8万～10万元单价差不多是这片区域真实（房价）反映了 ， 说实话再贵就很难卖了 。 ”刘亮说 。
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项目周边二手房挂牌信息 每日经济新闻采访人员 包晶晶 摄的确 ， 中兴路一号将自己定位于上海母亲河——苏州河以北的苏河湾区 ， 而从地图显示来看 ， 这里和真正的苏河湾距离不短 ， 并且并不是内环所有地块都是市中心 。 “静安地王”、“上海地王之王”等各种响亮称谓仍改变不了老闸北规划配套相对落后的事实 ， 而中兴路地块目前在商业配套方面并无特别明显优势 ， 最大的商业综合体就规划在中兴路一号 ， 目前仍在建设中 。
但魔都楼市永远充满了魔性 ， 中兴路一号看房人仍然络绎不绝 ， 其中有年轻人 ， 更有一家老小 。 第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华认为 ， 市中心住宅的稀缺性 ， 代表其仍能获得高净值客户的青睐 ， 将其作为不动产配置的一部分 ， 是在今年经济萧条的环境下 ， 较安全的投资选择 。
「单价地王」13万元/平方米低于楼板价入市 全国最贵单价地王能否再现拿地时的辉煌？
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中兴路一号配套会所内泳池 每日经济新闻采访人员 包晶晶 摄“前卫设计”遭吐槽 在270度转角落地窗前看老破小
2020年的楼市早已不是当年那个疯狂的市场 ， 面粉贵过面包已是不争的事实 ， 如何唱好“地王之王”这台戏 ， 万科显然下了很大的功夫 。
唐华分析认为 ， 这块土地的开发难度在于楼板价已经10万+ ， 在限价的大背景下 ， 预售证能批多高的价格才能保本？但同时如果价格真的批高了 ， 和市区这么多竞争项目来比 ， 客户是否认可 ， 也是个两难的问题 。 “这个项目操作难度是史无前例的 。 ”


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