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项目郑州“地王”后遗症

本报采访人员 吴静 卢志坤 郑州报道
近些年 ， 郑州提出产业向东发展口号 ， 阿里巴巴、京东、华为、海康威视(002415,股吧)等知名企业入郑的落脚点纷纷选在郑东新区 ， 推动区域内热度持续提升 。
随之而来的 ， 是各大房企纷纷抢滩郑东新区 ， 区域内“地王”频出 ， 房价长时间稳居郑州最贵之列 。
如今 ， 高价“地王”带来的后遗症正在显现 。 《中国经营报(博客,微博)》采访人员近日走访郑东新区部分楼盘发现 ， 由于实际销售价格远高于区域内的备案价 ， 一些房企选择以“双合同”形式进行销售 。 有置业顾问告诉采访人员 ， “这在该区域内并不新鲜 。 ”
北龙湖热土
提及郑东新区的发展 ， 首先想到的就是以龙湖金融岛和郑东新区CBD为两端的巨型“如意” 。
其中 ， 在“如意”的北端 ， 有“河南陆家嘴(600663,股吧)”之称的龙湖金融岛正在如火如荼地建设中 。 据了解 ， 龙湖金融岛整体由郑州金融岛建设发展集团有限公司（以下简称“郑州金融岛”）操盘 ， 该公司原股东为建业住宅集团（中国）有限公司 ， 2019年改为政企合资 。 区域内所有建筑统一规划建设并交付 ， 后续统一运营管理 。
据郑州金融岛工作人员介绍 ， 根据规划 ， 龙湖金融岛面积为1.07平方公里 ， 岛内楼宇部分整体为环形城市布局 ， 由外环、内环及内环沿湖商业三部分建筑组成 。 金融岛内外环规划的44栋楼宇中 ， 共有金融办公楼宇35栋 ， 其中内环20栋、外环15栋 ， 重点集聚国际、国内金融行业龙头或知名领军企业 。
采访人员看到 ， 目前郑州金融岛已将累计确定或意向入驻的金融集团罗列在其旗下开发的翡云公寓售楼处的展示楼盘上 ， 其中包括工商银行(601398,股吧)、中国人寿(601628,股吧)、浙商银行、中信银行(601998,股吧)、平安金融中心、光大银行(601818,股吧)、百瑞信托、渤海银行、浦发银行(600000,股吧)、珠江村镇银行管理总部、河南投资集团、河南省农信社、中原证券、河南资产集团等 。
当地政府希望通过汇聚金融名企 ， 让寸土寸金的金融岛成为郑州乃至河南新崛起的金融高地 。
在龙湖金融岛附近 ， 采访人员看到项目内环已有数座大楼建成 ， 外环高层建筑正在施工中 ， 疫情期间除施工人员外禁止入内 。
而在该项目南边 ， 则是在郑州房地产圈内被称为豪宅区的北龙湖片区 。 采访人员走访看到 ， 不到5公里内 ， 云集了恒大、融创、金茂、建业等知名房企的高端楼盘 。
在该区域 ， 房价很少有低于40000元/平方米的 ， 其中 ， 2018年入市的北龙湖·金茂府价格高达60000元/平方米 ， 而即将入市的融创项目 ， 价格将突破70000元/平方米 。 而据郑州市房管局公布的数据 ， 今年3、4月份 ， 郑州市区内商品房均价仅在11000元/平方米徘徊 。
据了解 ， 自北龙湖（人工湖）注水成湖之后 ， 各大开发商纷纷前来周边竞拍 ， 周边很快就成为各大开发商竞拍土地的热点区域 ， 特别是在2016年 ， 当年14宗地王中 ， 有6宗出自北龙湖 。
北龙湖的地价接连刷新纪录 。 当年8月18号 ， 融创以总价25.54亿元人民币拿下了朝阳路南、如意东路东的13号地块 ， 约70.34亩 ， 容积率大于1小于1.5 ， 单价3630.935万元/亩 ， 楼面价36310元/平方米 。 而就在当天 ， 金茂以总价35.1亿元人民币拿下了14号地块 ， 约83.90亩 ， 容积率大于1并且小于1.7 ， 单价4183.55万元/亩 ， 楼面价36916元/平方米 。
现在这一区域所建住宅小区 ， 大多都是前两年竞拍土地上开发的项目 ， 每个项目差不多都曾当过“地王” ， 这里也就成了当地人口中的郑州“地王窝” 。
由于政府有限高规定 ， 该区域内所售项目均为低密度洋房或别墅 ， 所有在售项目都很明确地宣扬着自己的高端定位 。
备案价远低于实际售价
在河南本土房企郑州康桥房地产开发有限责任公司开发的高端楼盘“康桥诸子庐”中 ， 采访人员看到 ， 项目不设置样板间 ， 置业顾问通过向客户展示视频介绍楼盘 。 对于咨询是否有配套学校的客户 ， 她简单干脆地回复道：“我们不卖‘学区’概念 ， 买1000万元的房子 ， 学校什么的都能自己解决 。 ”


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