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项目郑州“地王”后遗症( 二 )


据了解 ， 该项目于2018年底开盘 ， 规划284户 ， 目前在售均价58000元/平方米 。 而据采访人员了解 ， 北龙湖区域在郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“郑州市房管局”）的备案价均在30000元/平方米左右 ， 远低于实际销售价格 ， 那么项目是如何实现网签备案的？
“我们是与客户签订两个合同 ， 备案时按照政府规定的备案价与客户签订购房合同；多出来的部分算作‘装修款’ ， 另外签一份装修合同 ， ‘装修款’需在付首付款（即备案价的30%）时一并支付 。 ”置业顾问向采访人员说道 。 当被问到 ， “装修款”是否可以延期支付时 ， 其表示：“一般最多只能延期3个月左右 ， 具体可以和公司领导再谈 。 ”
据该置业顾问解释 ， “弄双份合同在北龙湖片区很常见 ， 大家都是这么做的 ， 不然我们拿地都2万多元 ， 卖3万元不得赔死嘛 ， 政府也都默许的 。 我们还好 ， 给客户签的是装修款 ， 房子嘛肯定需要装修的 ， 有的项目还绑定车位啊什么的 ， 总归多出备案价的钱肯定是要付的 。 ”
采访人员在该区域的另一项目中也听到了类似的说法 。 与康桥诸子庐项目不到一公里之隔 ， 另一本土开发商河南正弘置业有限公司旗下项目正弘臻筑 ， 目前均价50000元/平方米 ， 在北龙湖属于中低价位 ， 故成为该区域内销售最快的新房项目 。
对于前来看房的客户 ， 置业顾问均对其进行验资后才允许参观样板间 。 采访人员看到 ， 项目为在此置业的客户打造了装潢豪华的会所 ， 最小户型为170平方米 ， 总价850万元起步 。
对于签约方式 ， 该项目置业顾问亦表示需要采用双合同形式 ， “因为北龙湖备案价格低 ， 都是这样签约的” 。 而针对事后可能发生的换房或退房 ， 其表示：“定过房之后不调不退 。 ”
一位在郑州市场工作多年的中介告诉采访人员 ， “北龙湖这一区域都是这样过网签的 ， 买的人也不在乎什么双合同 ， 大家都觉得没什么 。 ”据他解释 ， “现在这一片的二手房价格都超过30000元/平方米了 ， 新房卖这个价明显不现实啊 。 ”
郑州市房管局公布的郑州市房地产市场销售数据显示 ， 4月份 ， 郑州全市商品房销售21195套（间） ， 销售面积226.77万平方米 ， 销售均价11302元/平方米 。 其中 ， 北龙湖所在的郑东新区销售新房812套 ， 均价为19875元/平方米；二手房成交303套 ， 均价为16779元/平方米 。
据了解 ， 郑州市的限价政策开始于2017年6月底 ， 当时省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合发布的《河南省住房和城乡建设厅 河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明确规定：郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平 。
“如果政府规定限价的话 ， 开发商销售的楼盘不能高于这个价格 ， 否则即是违规销售 ， 这种双合同是违反国家的限价政策的 。 ”北京东元律师事务所李松律师向采访人员解释道 ， “客户如果签订这样的合同 ， 其权利不能得到法律保护 。 如果开发商的违规销售行为被查实 ， 就会面临相应的行政处罚 ， 最终合同有可能被解除 ， 开发商需要退房子 ， 一户两户可能退 ， 但同时退房的人多的话 ， 可能退起来的难度就比较大了 ， 因此购房者是有这种潜在的风险的 。 ”
采访人员针对此类问题前往郑州市房管局进行采访 ， 其相关负责人明确指出：“购房时候只能签一份合同 ， 所有双合同都是违规行为 ， 对于此类现象 ， 如果有直接证据证明的话 ， 我们会立即采取行动去查处 。 ”此外 ， 该负责人还表示 ， “如果媒体采访人员有掌握到某个项目违规采取双合同售房行为的证据 ， 可以将证据发给我们 ， 由我们来作出相应处理 。 ”
装修款可延期
实际上 ， 出现双合同销售的并非只有北龙湖区域 ， 与北龙湖区域极强的政策主导性类似 ， 郑州东部经开区的滨河国际新城片区 ， 亦是近些年热度较高的区域 。


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