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『reits』公募REITs破冰 能否从仓储、产业园扩至商业地产？

千呼万唤的公募REITs（不动产投资信托基金）终现破冰 。 4月30日 ， 中国证监会、国家发改委联合发布 ， 启动基础设施领域的公募REITs试点的通知 。
在应对疫情影响和经济下行压力的当下 ， 公募REITs试点推出被认为正当其时 。 不过 ， 在业内人士看来 ， 此次对房地产利好的领域有限 ， 仅涉及物流仓储、产业园等 ， 但却是非常积极利好的信号 。 随着公募REITs落地 ， 延展到写字楼、购物中心等传统商业地产以及住房租赁领域可以期待 。
公募REITs试点 ， 物流仓储、产业园项目受益
4月30日 ， 中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 。 （以下简称“《通知》”） ， 正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作 。
在区域上 ， 《通知》优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域 ， 支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等开展试点 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， 金融助力基建发展 ， 将有助于相关城市发展和房地产的建设 ， 有利于城市基本面的改善 。
中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟资产证券化与REITs专委会副主席张平分析认为 ， 此次公募REITs试点仅限于基础设施领域 ， 目前尚未涉及写字楼、商场、酒店、长租公寓等传统商业地产领域 。 而基础设施REITs和商业地产相关的基础资产类别涉及物流仓储、产业园以及数据中心 。
张平进一步解释称 ， 基建REITs试点 ， 为物流仓储、产业园以及数据中心等领域在资本市场 ， 提供了以实现优质资产为价值导向的有效金融通道 。 因为资产流动性大大增强 ， 会使得更多的机构投资者增加投资 ， 从而促进该领域的良性循环 。
此外 ， 张平还表示 ， 公募REITs试点有助于优化资本结构 ， 给业主方更多渠道的选择 ， 同时会加速行业向以REITs为主导的产业链模式转变 ， 从而助力吸纳更多社会资本的力量 ， 加速投资和运营的市场化操作 ， 以改善资本市场结构 ， 去杠杆 ， 稳增长 。
有利于盘活存量资产 ， 支持经济重启
对于上述《通知》的发布 ， 北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授 ， 博士生导师张峥认为 ， 这是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件 ， 公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义 。 其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义 。
张平也认为 ， 基建REITs试点标志着不动产金融领域迈开了接轨国际资本市场的重要一步 。
而戴德梁行北区估价及顾问服务部主管胡峰表示 ， 《通知》从基础设施作为一个突破口 ， 打开了中国公募REITs的大门 。 这与其他国家要传统的商业地产物业中开展REITs有很大不同 ， 基础设施类资产需要利用REITs这样的长期型、权益类的资本盘活存量、降低负债率 ， 形成良性投资循环 ， 摆脱以往过度依赖信贷资金的困境 。
“从短期来看 ， 为应对疫情影响和经济下行压力 ， 通过REITs市场可以盘活存量资产 ， 支持经济重启；从长期来看 ， REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作 ， 能有效填补中国资产管理市场的产品空白 。 ”张峥表示 ， 这个时点推出REITs试点正当其时 。
吸引多方入场 ， 资产质量是关键
REITs 即房地产信托投资基金 ， 是房地产证券化的重要手段 。 最早集中在持有型房地产领域 ， 现已广泛应用于无线通讯设施、港口、物流仓库、数据中心等基础设施领域 。
公募REITs作为连接实体经济与资本市场的创新金融工具 ， 可为普通居民提供投资基础设施、直接分享投资收益的新方式 。 与此同时 ， 也有助于吸引社会资本参与基础设施投资 ， 也是企业进一步打通新投融资对接的通道 。 事实上 ， 在国外 ， REITs由于收益率较高且较为稳定成为投资者青睐的投资产品 。


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