『reits』公募REITs破冰能否从仓储、产业园扩至商业地产？( 二 )

2026-01-13

但是多年以来，我国发行的REITs产品都是类REITs ，而非国际上流行的标准化REITs 。虽然中国在REITs政策探索研究方面进行了推进和多种模式版本的摸索，但是多年以来公募REITs在多方呼吁下仍迟迟未出台。对此，张平认为是受到包括政策、法律、税收、定位、底层资产等诸多方面的影响。
早在2019年1月，上交所对外披露了当年的工作部署，其中一项重要的内容是进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs 。当时被市场认为，公募REITs在住房租赁领域首次取得突破。不过，此后并没有进展。
4月30日，《通知》一下发，就引起了与之相关行业的关注。毕竟公募REITs在资本市场已期盼多年。同时将建立众多投资人可参与的证券产品。其中，早在2005年就推动越秀房地产投资信托基金在香港联合交易所上市的越秀集团表示，将迎着公募REITs试点的政策东风，努力争取成为境内基础设施公募REITs的首批试点企业。
公募REITs试点将会吸引谁入场？张平称， REITs试点会吸引符合条件的优质资产的业主方、持有方参与进来。同时，吸引更多的房企以实现优质资产为前提进行开发建设及运营管理；吸引更多的资产管理公司打造自身更加专业的资产管理能力；吸引机构投资者及个人投资者参与，并且会带动估值、法律、税务等相关的第三方专业机构的积极参与。
从目前来看，试点将为公募REITs扫平道路，但也面临着挑战。张平称，与国际接轨的标准REITs市场是脱离主体信用评级，而依靠底层资产本身的质量来进行权益型投资，这也是真REITs的核心价值所在。因此，资产质量是否优质，是否具有持续稳定的现金流，是否具备可持续增长性，资产估值是否合理，资管团队的资管能力是否专业经得起考验等，这都将成为风险把控过程中重要的考量因素。
试点能否推广到写字楼、购物中心？
在很多房地产业内人士看来，这对于未来商业房地产领域来说是一个先行作用，也是一个非常积极利好的信号。
公募REITs在基础设施领域破冰之后，将来能否推广至商业地产，住房租赁？对此，张平表示，随着基础设施REITs试点的落地，延展到包括写字楼、购物中心等传统商业地产市场未来可期。
据张平介绍，根据国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专委会发布的《疫情下商业不动产金融及证券化市场影响报告》数据显示，从中国香港和新加坡已发行REITs的市值来看，购物中心及写字楼这两类传统商业地产的资产类别均占比较高，是REITs底层资产的重要组成部分。
“而商业地产本身就是以产生持续稳定现金流为定义，与REITs的特性一脉相承。而住宅地产是以销售给散户作为收入来源，因此有着本质区别。所以未来公募REITs推广到商业地产，也符合‘房住不炒’的原则，会对房地产市场发挥健康积极的良性作用。 ”张平如是说。
不过，也有业内人士建议，公募REITs试点应尽快放开到住房租赁以及商业地产，为“租购并举”政策提供支持，也为传统房地产企业提供转型之路。毕竟此前曾有市场信号显示，公募REITs会在住房租赁领域突破。
另有业内人士认为，公募REITs试点更适宜在商业地产领域展开，再推行到基础设施领域。因为相比之下，基础设施运营和收益的难度大于商业地产。
【『reits』公募REITs破冰能否从仓储、产业园扩至商业地产？】新京报采访人员袁秀丽
（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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