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秦虹：疫情下房企的三大风险和三重考验

（原始标题：疫情下房企的三大风险和三重考验）从深圳经营贷流入楼市“风波”到杭州、苏州楼市成交放量 ， 从房企围猎成都土地到厦门百亿地王诞生 ， 伴随提振经济政策而来的房地产冲动 ， 在后疫情时代宠宠欲动 。很多房地产人士坚持房地产周期论 ， 从2008年到2014年为6年一个周期 ， 从2014年到2020年又是一个周期 ， 会不会出现下一个周期 ， 业内人看法并不相同 。 由此形成的行业分化也在加剧 ， 一部分房企选择转型或进行多元化布局；一部分房企还在加杠杆开疆拓土 ， 进一步扩展规模 。人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹看来 ， 一些企业赌调控政策放松面临巨大的风险 ， 在当前库存高企、市场需求疲软的背景下 ， 房企更应该聚焦修炼内功 ， 提升投资力、产品力和销售力 。以下内容根据秦虹演讲整理最近不断看到行业一些消息 ， 比如深圳两千万豪宅排队 ， 上海四千万豪宅秒光 ， 江浙又出地王 ， 土地溢价率超过50%等等 ， 大家对房地产市场还是比较乐观的 。国家统计局数据来看 ， 房地产市场在恢复中 ， 一季度全国商品房销售面积增速比前两个月恢复了13.6个百分点 ， 我认为相当不错 。 一季度固定资产投资同比增速是-16.1% ， 而房地产开发投资增速是-7.7% ， 好于固定资产投资的同比增速 。大家对未来预期比较乐观的情况下 ， 这个时候我觉得更需要冷静 ， 考虑未来面临的风险 。 4月8日的中央政治局会议强调 ， 当前我们面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势 ， 要坚持底线思维 ， 做好较长时间应对外部环境变化的准备 。三大风险对房企来说 ， 底线思维就是做好充分应对风险的举措 。 今年 ， 房地产企业会有什么风险呢？概括起来有三个 。第一、需求弱化风险 ， 疫情对人们收入预期及实际收入下降的影响 ， 导致需求弱化 。 国家统计局数据显示 ， 一季度全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际下降3.9% 。 未来就业预期和收入预期都下降的情况下 ， 非常影响居民的购房置业计划 。今年一季度房地产销售面积同比下降26% ， 增速虽然比1、2月有明显回升 ， 但对全年影响仍然非常大 。 根据近十年商品房销售统计来看 ， 一季度商品房销售面积占全年15%左右 ， 照此推断 ， 即使后9个月不再下降 ， 今年销售面积至少也会下降5% 。房地产行业高度依赖销售回款 ， 如果需求层面受到影响 ， 今年房企压力会非常大 ， 对企业经营会产生很大风险 ， 所以我们需要考虑销售回落风险 。第二、经营现金流风险 ， 国家统计局数据 ， 一季度房企实际到位资金增速是-13.8% ， 这是历史上从来没有过的 。 过去四五年里 ， 房地产开发资金相对比较好 ， 2016到2019年房地产开发投资额和商品销售额比都低于100% ， 也就是企业投出的钱小于销售回款的钱 ， 但今年一季度这个比重达到107% 。从十几年房地产实际情况来看 ， 凡是房地产开发投资额低于商品房销售额的年份 ， 开发企业日子相对比较好过 。 比如2009年后 ， 在宽松货币政策环境下房地产市场出现一个回升；比如2015年后 ， 在去库存、棚改货币化政策引领下 ， 销售面积和销售额增长使开发企业资金压力并不大 ， 但今年房企有可能重新面临资金压力 。今年也是开发企业还债高峰期 ， 据统计 ， 近百家房企年内债券到期达到5000亿元以上 ， 比2019年上涨了45% ， 房企融资及偿债压力不容忽视 。第三、库存大幅上升风险 ， 2018年住宅新开工面积和销售面积都创造了历史新高 ， 2019年两个指标同时再创新高 。 和过去几年相比 ， 最大不同是新开工面积增速远高于销售面积增速 ， 2018年住宅新开工面积增速是销售面积增速的9倍 ， 2019年是6倍 。 供给速度大幅上升 ， 而销售速度没有跟上 ， 库存就会上升 。以近十年全国商品住宅库存周期进行测算 ， 2014年是商品住宅库存最高年份 ， 所以才有了2015年国家房地产去库存及棚改货币化政策 。 这两个政策的执行 ， 房地产库存才有了明显下降 ， 到了2017年 ， 房地产库存是2011年以来最低点 。 2018年、2019年又开始缓慢回升 ， 当然还在相对合理区间内 。开发企业注意什么呢？我们讲库存是指在建未售面积 ， 无论你拿没拿预售许可证 ， 开工没有销售加上竣工未售面积 ， 作为总供给和月销售面积进行比算出库存周期 。按照这个指标看 ， 2016-2019年连续四年竣工未售面积增速都是负增长 ， 意味着2018年和2019年商品住宅库存周期上升主要是在建未售面积增长所致 。 实际上2019年库存已经开始上升了 ， 而在建未售面积比库存周期上升还要大 。今年由于疫情影响 ， 销售出现负增长 ， 如果新开工面积的降速大于销售面积降速 ， 库存可能会保持在合理区间；如果今年新开工面积增速好于销售面积增速 ， 意味今年房地产库存将会明显上升 ， 这也是开发企业需要关注的 。三重考验无论是销售弱化风险、经营现金流风险 ， 还是库存上升风险 ， 对开发企业都是考验 。房地产经过十几年高速发展 ， 行业分化明显 ， 所以这些风险可能不是所有企业面临 ， 有的企业融资能力强 ， 销售能力强 ， 开发节奏把握也很好 ， 可能没有什么风险 。但另一部分企业风险就很大 。 即便不考虑企业差异 ， 从房地产行业来看 ， 我认为三大风险都是企业需要关注的 。三大风险对房地产开发企业形成考验主要有一下几个方面 。第一、考验企业投资能力 ， 企业如何把握好结构性机会 ， 如何选择地域 ， 把握开发节奏 。 虽然受疫情影响 ， 市场会有大变化 ， 但长期来看 ， 房地产发展核心逻辑是不变的 。房地产是一个城市的基础性产业 ， 承载着生产和生活需求 ， 所以只有能够满足这些需求的企业才是有生命力的 。 虽然疫情对房地产有很大影响 ， 但是未来中国长期城镇化进程及格局没有改变 ， 产业结构、消费结构双升级的发展方向没有改变 ， 所以未来房地产发展不是普遍机会 ， 而是结构性机会 。结构性机会反映在地域上 ， 也反映在业态上 ， 所以对投资区域选择、对开发节奏把握非常重要 。 现在房地产已经不是有钱就能做好的产业了 ， 越来越考验开发企业的专业化能力 。第二、考验企业的产品力 ， 是否以客户为核心 ， 来提升品质和服务品类 。 疫情对生活理念带来一些变化 ， 大家更关注家庭关系、健康运动 ， 关注安全、智能、便捷、舒适的生活 ， 未来如何运用科技来提升产品品质、提供优质服务是非常重要的 。这次疫情后 ， 房地产的产品会发生很大变化 。 能否有效拓展空间结构 ， 能否实现无接触式智能体系、安防体系 。 物业管理服务如何与社区智能设施结合 ， 提供更加安全、细致、周到的服务 ， 包括生活所需的生鲜、社区零售等等 ， 有可能会成为未来居住区的标配 。产品是否优质、领先、科技和真正体现以客户为核心 ， 我认为是考验未来开发企业的重要竞争力 。第三、考验企业的销售力 。 这些年来房地产开发的高周转、高速度、高杠杆模式下 ， 特别依赖快速销售回款 ， 能否创新营销新理念、运用现代科技 ， 使线上、线下有机融合也是企业提高销售回款速度的一个重要方面 。通过这次疫情 ， 很多客户开始慢慢接受线上营销、线上看房 ， 有机构做调研 ， 有64%企业实施了线上营销 。 对客户来讲 ， 有一半以上是通过视频看房后才去买房 ， 甚至有客户在价格优惠的情况下 ， 在线上定了房子 。疫情之后 ， 将线上获客和线下锁客能够真正的结合起来 ， 提高销售、回款能力 ， 我觉得是非常重要的 。 所以对于面临的风险 ， 开发企业如何提高投资力、产品力和销售力是至关重要的 。很多企业期待未来有更多房地产调控政策的放松 ， 很多企业实际在赌政策放松 。 如果房地产调控政策放宽 ， 即使拿了地王 ， 拿了高溢价土地 ， 未来也可以销售 ， 我认为这样赌的风险非常大 。2020年稳房价目标是不变的 ， 但面临着更艰难局面 。 2014年中国房地产库存达到2011年以来最高 ， 也可能是近20年来最高点 。 2014年个人购房贷款占金融机构贷款余额比只有14% ， 2019年这个比例19.72% ， 居民家庭杠杆率也达到历史高点 。也就是说2015年去库存政策后 ， 全国都经历了一轮快速房价上涨 ， 现在房价还处于一个高位 ， 有没有可能再出台刺激政策进一步推高房价？我认为风险非常大 ， 开发企业如果赌政策 ， 同样面临着巨大风险 。所以 ， 对开发企业来说 ， 今年更考验企业的内在功力 ， 开发企业不是要去赌政策 ， 而是要提高内功 ， 提高经营能力 ， 就是通过投资力、产品力、销售力来渡过难关 。


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