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#绿城#随时可以实施房地产税，在深圳成立吗？

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》 ， 在890新商学App上线了 。 每个工作日 ， 他都会在视频中讲解楼市的最新动向 。 小巴摘取了部分视频内容 ， 以文字的形式分享给大家 。
口述 / 刘德科（微信公众号：吴晓波频道）
新湖中宝成为绿城第三大股东
4月26日 ， 新湖中宝(600208,股吧)发布公告称 ， 其将以9.5港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份 ， 认购总金额为30.685亿港元 。 交易完成后 ， 新湖中宝将持有绿城中国12.95%股份 ， 成为位列中交集团、九龙仓之后的第三大股东 。 （国际金融报）
｜DK点评｜  现在 ， 绿城中国这家香港上市公司的股东结构是：第一大股东中国交建(601800,股吧) ， 占股比例25.06%；第二大股东九龙仓 ， 占股比例21.68%；第三大股东新湖中宝 ， 占股比例12.95% 。
新湖入股绿城后 ， 绿城中国的股票连涨两天 。
#绿城#随时可以实施房地产税，在深圳成立吗？
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4月26日 ， 绿城中国收盘的时候股价是7.01港元 ， 新湖为什么要通过增发的形式以9.5港元购入？溢价率超过30%了 ， 直接从市场上买 ， 不是更便宜吗？
这种问题我也会问 ， 但其实有点不专业 。 第一个原因 ， 如果你直接从公开市场买13%左右的股权 ， 得举两次牌 ， 一举牌 ， 股价就疯涨 ， 实际支出很有可能会超过9.5港元 。 第二个原因 ， 你会变成一个野蛮人 。 “野蛮人”是中性词 ， 就是强行成为这家公司的大股东之一 ， 而不是先经过友好协商 。
新湖能够入股绿城中国 ， 特别是以股权增发的形式入股绿城中国 ， 那一定是和第一大股东央企中交、第二大股东港企九龙仓友好协商过 ， 大家奔着共同的愿景 。
而且 ， 如果你去查此前绿城中国在股权并购过程中的股价 ， 无论是最开始的融创、九龙仓 ， 还是中交等等 ， 它们入股绿城中国时 ， 股价差不多都是 11、12港元 。 现在的股价是因为疫情往下走了 ， 新湖还算是捡了便宜 。
做绿城的第三大股东 ， 新湖图什么呢？
第一 ， 分享绿城股价的上涨 。 新湖认为绿城股价还会上涨 ， 是基于两个原因 。
第一个原因 ， 新湖认为 ， 现在房地产上市公司的股价估值只看销售额和高周转能力 ， 周转能力越强 ， 销售规模越大 ， 股票就越值钱 。 它觉得这种估值模式走到头了 ， 接下来要回归理性 ， 回归价值投资 ， 像绿城这样周转能力比较差 ， 但擅长做好产品的企业应该有一轮上涨 。
第二个原因 ， 绿城代建会分拆上市 。 绿城代建分拆上市以后 ， 控制权还在绿城中国 。 所以绿城代建涨得越多 ， 绿城中国的收益肯定越大 。 新湖作为绿城中国的第三大股东 ， 也能分享绿城股价上涨的综合收益 。
第二 ， 激活手上的土地 。 新湖手上有很多地 ， 拿地时都很便宜 ， 但是新湖的开发速度比绿城还慢 ， 和绿城做战略合作 ， 成为绿城的第三大股东 ， 可以迅速地激活自己手上的土地 。
这笔交易并不是单向交易 ， 新湖入股绿城 ， 掏出的钱折合人民币28亿元左右 。 与此同时 ， 新湖也卖了一堆项目的股权给绿城 ， 进账41亿 ， 一进一出 ， 新湖还赚了点 。
#绿城#随时可以实施房地产税，在深圳成立吗？
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而且 ， 新湖非常擅长资本运作 ， 不要用看普通开发商的思维去看它 。 普通开发商如果开始卖项目 ， 确实很可能是资金有问题 ， 但新湖更多的是资本运作 。 资本运作 ， 公司就是要买进卖出 。 虽然新湖说 ， 这一次投资绿城股权主要是基于长期价值 。
刚才我们讲了上海都市圈的启东项目 ， 因为新湖成为绿城的第三大股东 ， 又卖了这个项目的50%股权给绿城 ， 它就成了新湖与绿城一起开发的大项目 。
除此之外 ， 新湖在温州都市圈还有一个平阳西湾项目 ， 这个项目也很大 ， 卖了一部分股权给融创 。 新湖不持有融创股权 ， 但是双方也可以合作开发这样一个超级大盘 。


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