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『REITs』高端访谈 | 程骁远：基建REITs试点先行后商业地产REITs也不远了

『REITs』高端访谈 | 程骁远：基建REITs试点先行后商业地产REITs也不远了
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中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远
中房报采访人员 许倩 | 北京报道
基建REITs政策重磅出台 ， 积累了百万亿量级的存量基建迎来全新投资风口 。
4月30日 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 正式启动基础设施领域公募REITs试点工作 。 根据通知 ， 基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等七大领域 。
这些基建类REITs收益空间如何？优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南等重点区域有何考量？对这些地区的房地产市场发展会带来哪些影响？产品推出后能否受到投资者认可？商业地产真正的REITs何时到来？针对这些问题 ， 5月1日 ， 中国房地产报采访人员对中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远进行了专访 。
程骁远认为 ， 任何一个产品的推出监管当局最关心两点：一是给社会带来正面效应 ， 二是产品安全性 。 通过基建领域试点让其中符合条件的优质资产能够发行REITs ， 相信之后会推广到写字楼、购物中心等传统商业地产领域 ， 当然这需要时间 。 此外随着基建更加完善 ， 更多土地可以得到释放 ， 这对房地产行业健康发展也能起到相应提振作用 。
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REITs推出正当时
中国房地产报：为何率先在基建领域开展公募REITs试点？这一步在资产证券化领域意味着什么？
程骁远：任何一个产品推出市场监管当局最关心其能够发挥正面积极作用 ， 以及产品安全性 。 从发挥作用角度看 ， 新冠疫情影响下中央会提出更多刺激经济举措 ， 加大基建投资必不可少 。 过去一段时间 ， 基建由地方政府承担建设时往往需要大量资金支持 。 按照以往发展模式更多依赖土地收入 ， 这与房住不炒会产生矛盾 ， 因为若地方政府太过依赖土地收入 ， 必然对房价产生一定影响 ， 长期对经济稳定性会带来一定隐忧 。 将一些基建类资产进行金融资产证券化处理有利于纾解地方政府对土地、住宅过度依赖 。
基础设施REITs是国际通行的配置资产 ， 具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点 。 且原始投资人都是较具财政实力、资本较充足的机构 ， 或与地方政府有关 ， 或是大的国企 ， 或大型的行业领先民企 ， 未来收益较稳定 。
从世界经济体包括中国香港来看 ， 其推出REITs的时机往往与自身经济周期有着密不可分的关联 ， 香港也是在经济低迷之际出台REITs的法律法规 。 新冠疫情影响下 ， 我国面临的挑战很多 ， 对经济的影响有相当大不确定性 ， 这个时候推出REITs是非常明智的 。
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对标优质资产
中国房地产报：基础设施REITs聚焦优质项目,并设定一些要求 ， 如项目权属清晰 ， 具有持续稳定的收益及现金流 ， 投资回报良好 ， 具有持续经营能力及较好增长潜力等 。 如何理解优质资产概念？
程骁远：REITs的发行需要依托政策配套 ， 但更重要的是要有优质底层资产 ， 对于商业地产而言优质资产是非常重要的底层资产 ， 其收益稳定、未来发展空间很大；尤其在一线城市或经济比较发达的城市 ， 物业需求量、物业本身的品质、良好的管理人 ， 能够对资产带来比较稳定的未来收益预期 。 很多人并不是很理解一条公路、一个电厂是什么样的资产 ， 但若告诉他们 ， 在某地区的一个什么样的办公楼或商场 ， 投资者就会有非常直观的感受 。
优质资产的定义是比较苛刻的 ， 要具有持续稳定现金流 ， 并具备一定抗风险能力 。 预计未来优质资产供不应求 ， 可能会形成优质资产荒 。 因为有了REITs通道后 ， 获得优质资产又转让的可能性不是很大 ， 投资者会更多考虑长期持有这些资产 ， 通过REITs进行资金回收 ， 从而舒缓其自身资金压力 。 当然 ， 优质资产不一定仅限于商业物业 ， 通过良好经营实现持续稳定现金流且具备增长潜力的资产都属于优质资产 。


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