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『REITs』高端访谈 | 程骁远：基建REITs试点先行后商业地产REITs也不远了( 二 )


【『REITs』高端访谈 | 程骁远：基建REITs试点先行后商业地产REITs也不远了】随着REITs的到来 ， 大家会更重视和愿意持有优质资产 ， 同时 ， 也会促使更多企业开发和打造优质资产 ， 通过资产改造和运营管理提升 ， 将产品升级为优质资产 。
中国房地产报：此次基础设施REITs试点还设定了可供分配利润90%应分红要求 ， 像仓储物流、园区开发这些基建项目的收益和风险怎么样？
程骁远：中国基础设施REITs的市场空间很大 ， 有些项目经营比较好 ， 但有些项目还处于初级阶段 。 比如产业园很多 ， 但经营较好的园区并不多 ， 新兴产业园区还需要一定时间培育 。 但对投资人而言 ， REITs试点给其带来相当大正面鼓舞 ， 若干年后只要其通过努力经营培育成现金流稳定的优质资产 ， 未来退出通道会非常畅顺 ， 有利于吸引更多资金进入这个行业 。
仓储物流类REITs已非常成熟了 ， 这些物流仓储地产属于基础设施 ， 但属性上涵盖在广义商业地产范畴 ， 带来的回报比传统商业地产还要更高一些 ， 能达到6%-7%年净租金回报率 。 从仓储物流特性来看 ， 租约比较长 ， 管理相对比较简单 ， 经营开支比较有限 ， 较符合之前所说“现金流稳定、支出简单直接、收益较稳定、能预测的可分配现金流较稳定”的特性 。 这次规定也可以看到 ， 对回收资金也有一定规定 ， 希望回收资金继续在这个产业内投资 ， 形成良性循环 ， 某方面来说也是希望资金不要外溢到其他行业中去 。
中国房地产报：预计这些基建类REITs推出后能受到投资者认可吗？
程骁远：预计受欢迎程度比较理想 。 有几个原因：从国际上看 ， 疫情之前欧美国家利率就一直在低位徘徊；疫情之后 ， 全球经济受疫情冲击 ， 基本接近负利率边界 。 从我国近期资本市场发债利率看 ， 短期债券利率低于3% ， 长期债券利率在4%左右 ， 信用好的企业发债利率更低 。 从老百姓(603883,股吧)资产配置看 ， 未来要投资到一些比较高回报又稳定的产品 ， 选择已经比较少了 。
不止普通老百姓 ， 很多机构投资人也有这样的需求 ， 包括保险公司、养老金、基金等 ， 未来有很多偿付要支付 ， 需要每年有稳定现金流 。 过去很多金融产品带来比较高的回报 ， 都与住宅地产有关 。 现在对住宅地产融资比较严格的情况下这方面机会越来越少 ， 既要满足投资者对每年现金流的预期 ， 未来还能享受产品升值空间 ， 同时侧重风险防控 ， REITs能满足这样的投资需求 。 当然 ， 还要看产品最终出来后现金分配如何设定 。 我认为现金分配会比一般的定期产品优胜一些 ， 同时还有资本升值空间 ， 会令投资人更认可 。
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基建助力房地产市场健康良性发展
中国房地产报：下一步基础设施REITs试点工作将积极支持京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等国家重大战略 。 为何优先选择这些区域试点REITs？
程骁远：这些区域大部分经济活力比较足、未来发展前景可期 。 当前基础设施REITs还处于试点阶段 ， 需要满足两个条件 ， 一是REITs推出对区域带来的正面影响 ， 二是产品安全性 。 选择经济发展较成熟地区试点基建REITs ， 带来的回报、需求量、未来收益、现金流预测也会比较稳定 ， 产品安全性也更能保证 。
海南、粤港澳大湾区以及雄安新区等均是国家百年、千年大计的重点区域 ， 本身需要大量资金投入 ， 投资人也需要退出渠道 ， 这些区域政策上都给了相当大支持 ， 投资者也都是一些头部企业 ， 其本身在资金实力上优胜 ， 在这些区域进行REITs试点能给区域发展带来大量资金支持 ， 同时产品安全性也会相对稳健 。
既然是试点肯定希望成功 。 在这些区域试点成功后 ， 也有利于进一步拓展到其他行业、其他城市 。
中国房地产报：对这些区域的房地产市场发展会带来什么影响？


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